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Le titre foncier est l’unique certification de la propriété immobilière. Il est délivré au terme d’une procédure rigoureuse et animée de bout en bout de publicité. Tout prétendant à un droit y relatif, disposant alors de tous les moyens et délais pour faire opposition, ou demander une inscription en cas de prétention élevée à un droit réel ou charge susceptible de figurer dans le titre foncier, ne peut donc en principe, y faire valoir des droits réels après sa délivrance, si la procédure d’immatriculation a été scrupuleusement respectée.  Ledit titre est donc définitif, inattaquable et intangible Ainsi, une victime de manœuvres dolosives, tiers à la procédure d’immatriculation d’un terrain, ne dispose d’aucun recours direct sur un terrain querellé dont il aurait été abusé, mais plutôt d’une action personnelle en responsabilité civile pour dommages et intérêts contre l’auteur de ce dol.

Toutefois, il est important de souligner que malgré ces caractères définitif, inattaquable et intangible du titre foncier, il peut cependant être soit modifié (à la suite d’une cession, d’un démembrement ou d’une fusion) soit rectifié (à la suite d’erreurs ou omissions) soit complètement annulé. C’est d’ailleurs ce dernier aspect qui consiste à retirer toute prérogative liée au titre foncier, qui nous intéresse en l’espèce. Il en sera ainsi en cas de manque de vigilance ou de complicité de l’administration ou même encore en cas de fraude du bénéficiaire, car nul ne peut prétendre à un droit légitime dans le fau ; et il y’a un principe fondamental de la justice qui souligne que « la fraude ne peut servir de titre à un droit ». Beaucoup d’ayants droit au Cameroun sont d’ailleurs victimes d’annulation de titres fonciers, notamment avec les vagues récentes d’annulation dans certaines régions du pays. Dans cette étude, nous verrons donc ensemble les conditions d’annulation d’un titre foncier, ses effets, mais surtout l’attitude à adopter lorsqu’on en est victime.

 

  1. LES CONDITIONS D’ANNULATION DU TITRE FONCIER

L’article 2 du décret de 2005 fixant les conditions d’obtention du titre foncier, dans ses alinéas 3, 5 et 6, est assez clair sur la question en disposant :

« (3) … le ministre chargé des Affaires foncières peut, en cas de faute de l'administration, résultant notamment d'une irrégularité commise au cours de la procédure d'obtention du titre foncier, et au vu des actes authentiques produits, procéder au retrait du titre foncier irrégulièrement délivré.

(5) Le retrait du titre foncier prévu à l'alinéa 3 du présent article ne peut, sauf cas de fraudes du bénéficiaire, intervenir que dans le délai du recours contentieux.

(6) Un titre foncier est nul d'ordre public dans les cas suivants :

-           lorsque plusieurs titres fonciers sont délivrés sur un même terrain ; dans ce cas, ils sont tous déclarés nuls de plein droit, et les procédures sont réexaminées pour déterminer le légitime propriétaire. Un nouveau titre foncier est alors établi au profit de celui-ci ;

-           lorsque le titre foncier est délivré arbitrairement sans suivi d'une quelconque procédure, ou obtenu par une procédure autre que celle prévue à cet effet ;

-           lorsque le titre foncier est établi en totalité ou en partie sur une dépendance du domaine public ;

-           lorsque le titre foncier est établi en partie ou en totalité sur une parcelle du domaine privé de l'Etat, d'une collectivité publique ou d'un organisme public, en violation de la réglementation ».

C’est dire que les requérants, parties ou tiers lésés, peuvent saisir l’autorité administrative compétente aux fins d’annuler un titre foncier dans un délai de 2 mois à compter de l’établissement de ce titre (délai non respecté en pratique à cause de l’information le plus souvent tardivement connue, de l’abus : solution jurisprudentielle). Au cas où ladite autorité, qui ne peut d’ailleurs prononcer l’annulation, que dans les hypothèses prévues ci-dessus rejette le recours, le requérant peut introduire un recours contentieux devant la chambre administrative de la cour suprême dans les 60 jours à compter du rejet du recours administratif sous peine de forclusion (voir la loi l’article 7 de la loi du 8 décembre 1975 sur les procédures devant la Cour suprême statuant en matière administrative).

Il en est de même pour les requérants qui sont contre l’annulation du titre foncier par le ministre : ils disposent d’un recours gracieux préalable devant cette autorité administrative, avant d’aller au contentieux devant le juge administratif.

A noter également que l’annulation du titre foncier n’est pas seulement administrative mais peut aussi être juridictionnelle ; nous ne nous y attarderons pas. Mais quand est-il des effets d’une telle décision ?

 

  1. LES EFFETS DE L’ANNULATION

Il convient de s’intéresser en l’espèce aux alinéas 4, 7 et 5 du même texte qui dispose :

« (4) Le retrait du titre foncier délivré entraîne la mutation sans frais dudit titre au nom du propriétaire initial, s'il s'agit d'un immeuble immatriculé. L'immeuble est remis au même et semblable état où il se trouvait avant la délivrance du titre, s'il s'agit d'un immeuble non immatriculé.

(7) La nullité du titre foncier prévue à l'alinéa 6 ci-dessus est constatée par un arrêté du ministre chargé des Affaires foncières, susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente 

(8) Les agents publics reconnus auteurs ou complices des actes irréguliers ayant entraîné le retrait ou la constatation de nullité d'un titre foncier, sont sanctionnés conformément aux dispositions de l'article 2 de la loi n° 80/22 du 14 juillet 1980 portant répression des atteintes à la propriété foncière et domaniale ».

C’est dire simplement que si une immatriculation irrégulière est intervenue, la nullité du titre est absolue c’est-à-dire avec effet rétroactif à l’égard de tous, considérant ainsi, qu’il n’a jamais existé. Le titre résultant du morcellement par exemple, sera annulé et le terrain retombera automatiquement dans le titre mère régulièrement établi et demeurera pour le propriétaire de ce titre. En revanche dans l’hypothèse d’un retrait de titre d’un terrain qui n’était pas immatriculé au départ, mais qui, à l’arrivée, l’a été frauduleusement, le terrain retombe dans son domaine d’origine (domaine national, public ou privé de l’Etat). Les agents publics véreux ayant facilité de telles manœuvres pouvant également être poursuivis.

En définitive, malgré l’inadéquation de la loi avec la pratique foncière sur l’effet rétroactif de l’annulation du titre foncier, lorsqu’on sait que dans la plupart de ces titres, des ventes, des morcellements, des mutations… ont été opérés, il faut souligner tout de même que si le terrain retombe dans le domaine national par exemple, rien n’interdit d’y faire une nouvelle procédure d’immatriculation dans la stricte légalité.

 

 

Mots clés

Annulation du titre foncier

Immatriculation irrégulière

Voix de recours

Faute de l’administration

Fraude du bénéficiaire

  • 04/08/2022
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La profession d’agent immobilier est encadrée en droit camerounais par la loi N° 2001/020 du 18 décembre 2001 portant organisation de la profession d’agent immobilier, et son décret d’application N°2007/1138/PM du 3 septembre 2007 fixant les conditions d’accès et d’exercice de la profession d’agent immobilier. Afin de solutionner le problème lié à la crise au logement avec une demande de logements estimée à 11.750.000 pour une offre autour de 540 000 habitations en milieu urbain, à en croire l’Institut national de la statistique, selon un rapport d’enquête publié en juillet 2020, il est impératif pour les politiques publiques d’aménager des règles spécifiques, afin de faciliter l’accès au logement, voire l’accès au foncier, pour tous. C’est dans cette optique que, hormis les vastes projets de constructions de logements sociaux initiés par l’Etat et ses partenaires privés, la faculté a été donnée à certains professionnels, d’accomplir des opérations immobilières, et en faire leur profession habituelle. Entendez par opération immobilière : « l’achat, la vente, la location ou la sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ; 2. L’achat, la vente, la location ou la location-gérance de fonds de commerce ; 3. la souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ; 4. L’achat ou la vente des parts sociales non négociables, lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ; 5. la gestion immobilière ».

L’agent immobilier apparait donc comme un trait d’union entre l’offre et la demande immobilière. C’est un professionnel qui, pour exercer, doit observer un respect strict de la réglementation en vigueur, notamment en ce qui concerne les conditions d’exercice de sa profession : il faut donc obtenir une inscription au registre des agents immobiliers auprès du ministre en charge de l’habitat pour la délivrance d’une carte professionnelle, fournir la garantie financière exigée, souscrire à une police d’assurance et n’avoir jamais été condamné pour une infraction relative à l’atteinte de la fortune ou à l’abus de confiance. Mais quels sont les obligations d’un agent immobilier vis-à-vis de son client et par ailleurs, quels sont ses droits ?

 

LES OBLIGATIONS D’UN AGENT IMMOBILIER

Pour avoir une bonne compréhension des obligations de l’agent immobilier, il est utile de convoquer la section II du deuxième chapitre de la loi de 2001 qui les aborde en suspens.

En effet, il est primordial de savoir que l’agent immobilier est avant tout, un mandataire de son commettant. Ce dernier peut être soit offreur, soit demandeur d’un bien immobilier.

En cette qualité, l’agent est tenu d’exécuter la mission qui lui est confiée avec expertise et diligence dans l’étendue spatiale et temporelle, à lui confiée. Il a donc la faculté de recourir à des tiers pour une mise en œuvre efficace de cette mission. C’est en ce sens, qu’il peut faire appel à des courtiers, confrères ou intermédiaires de son choix. Il peut également se charger personnellement de la réalisation de ses tâches. Il faut ajouter que l’agent immobilier, tout en respectant les limites de son mandat, n’est pas lié au-delà de ce qui est convenu dans le mandat. Tout cela impose donc une contrepartie, généralement appelée « commissions », qui vise la rémunération de l’agent immobilier.

 

LA REMUNERATION DE L’AGENT IMMOBILIER

Le chapitre IV du décret de 2007, renseigne clairement sur la rémunération due à un agent immobilier pour compenser ses prestations de services. Ainsi l’article 32 utilise le prix de vente ou de location, comme critère de rattachement de la rémunération due à ce professionnel. Ainsi, la rémunération fondée sur la facilitation d’une location ou d’une vente, peut être chiffrée soit à un montant fixe, soit en pourcentage convenu d’accord partie, dans la limite autorisée par la loi.

Il est en outre possible pour l’agent immobilier, d’exiger de son client, en sue de sa rémunération, des frais liés à l’ouverture du dossier, aux recherches, à la publicité, à la rédaction du contrat de bail, ou à la visite.

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Mots clés

Agent immobilier

Rémunération ; Commissions

Opérations immobilières

Mandat.

  • 06/07/2022
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L’immobilier étant un vecteur essentiel de richesse, plusieurs opérateurs s’y investissent pour mettre en œuvre des opérations immobilières. Ces dernières peuvent être définies comme toute transaction immobilière effectuée entre un offreur et un demandeur qui se rencontrent sur le marché immobilier, afin d’acquérir ou vendre un bien immobilier. Le bien immobilier auquel nous faisant allusion ici peut comprendre aussi bien les immeubles non bâtis (terrain), que ceux bâtis (construction). Il apparaît donc évidemment de souligner à tout point de vu que l’acquisition immobilière nécessite au préalable, certaines précautions au regard des investissements importants qui y sont faits. Quelles sont ces précautions ; comment un acheteur ou mieux, un investisseur immobilier peut-il préserver ses intérêts dans ce secteur ?

 

GENERALITES

Le fondement juridique essentiel à utiliser c’est le décret N°79-017 du 13 janvier 1979 sur les transactions immobilières privées.

Globalement, il faut retenir que pour une aliénation ou vente partielle d’un domaine, il faut au préalable procéder à un bornage de la partie visée qui n’est que la résultante d’une demande, adressée au service des domaines territorialement compétent ; celle-ci est mise en jeu par le vendeur. Puis, le procès-verbal et le plan de bornage doivent être dressés. Ce dernier doit également être timbré et visé. Pour une vente qui porte sur le tout, dispense est faite de procéder au bornage.

A la suite de ces préalables, le notaire territorialement compétent, est conjointement saisi par le vendeur et l’acheteur, avec certaines pièces à l’appui ; il doit procéder à la rédaction de l’acte et diligenter la procédure de morcellement (à ce propos, lire cet article ici) en vue de l’immatriculation de cet espace.

 

SPECIFICITE

Il important de souligner par ailleurs, que les achats ou financement immobiliers doivent tenir compte de certains critères avant d’être véritablement opérationnalisés :

En premier lieu, prendre en considération la zone d’investissement ou d’achat immobilier : s’agit-il d’une zone rurale ? S’agit-il d’une zone urbaine ? quelle est la mercuriale qui y est appliquée ? (Lire notre article sur la mercuriale des prix ici) et la mettre en corrélation avec votre projet immobilier : est-ce pour promouvoir des logements ? Est-ce pour une construction familiale ? Est-ce pour un projet agricole ?  Est-ce pour un projet industriel, sportif etc.

En second lieu, tenir compte du niveau de développement actuel et futur de la zone : est-elle habitée ? A quelle échelle ? Est-elle électrifiée ? Est-elle bitumée ? Si non située à combien de kilomètres du goudron, y’a-t-il un projet économique, social ou culturel actuel ou futur, à court ou moyen terme ciblé dans la zone ?

La prise en compte de tous ces éléments, vous permettra à coup sûr de réaliser sereinement et efficacement votre achat ou votre investissement au « juste prix ». Cette façon de faire, favorisera également une meilleure clairvoyance sur l’évaluation des risques d’investissement et donc de pencher davantage la balance en votre faveur afin que à terme, vous ayez le sentiment d’une valeur ajoutée à la suite de la transaction immobilière.

  • 30/06/2022
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L’Etat est le gardien de toutes les terres ; à ce titre, il les administre « en vue d’en assurer une utilisation et une mise en valeur rationnelle » à en croire l’article 16 de l’ordonnance de 74/1 fixant le régime foncier. Ainsi et afin de réaliser des projets d’intérêt général, les dépendances du domaine national, peuvent être incorporées au domaine privé de l’Etat ou à celui des personnes morales publiques par la procédure d’incorporation. Il en est autrement de celles ayant fait l’objet d’appropriation privée à la suite d’une immatriculation (lire l’article sur l’immatriculation des terrains du domaine national). La procédure dans ce dernier cas de figure sera donc celle de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Cette dernière est définie comme un mode de cession forcée unilatérale de la propriété immobilière bâtie ou non, appartenant à des particuliers ou à des personnes morales, contre une indemnité. Il s’agira donc dans le cadre de cette étude de décrire la procédure d’expropriation, avant d’analyser la procédure d’indemnisation des victimes.

 

LA PROCEDURE D’EXPROPRIATION

 

Le fondement juridique d’une telle expropriation, est la loi n° 85/09 du 04 juillet 1985 régissant l’expropriation pour cause d’utilité publique et son décret d’application n° 87/1872 du 16 décembre 1987. La procédure d’expropriation peut en effet, être engagée soit directement par l’Etat, soit indirectement à la demande des collectivités locales, des établissements publics, des concessionnaires du service public ou des sociétés d’Etat.

La demande du requérant doit donc être adressée au ministre en charge des domaines et des affaires foncières. Elle comprend : une note explicative du projet à réaliser, la localisation du projet, la superficie demandée, la date approximative de démarrage des travaux et la disponibilité des crédits d’indemnisation avec indication des moyens d’indemnisation.

Dans tous les cas de figure, le projet doit revêtir un caractère d’utilité publique ou d’intérêt général dans les domaines variés comme le sport, l’éducation, la santé, l’emploi, l’économie, l’aménagement du territoire et l’urbanisme. Un investissement visant donc un intérêt privé ne peut donc pas bénéficier de cette procédure.

L’objectif à terme étant la prise par le MINDCAF, d’un arrêté déclarant l’utilité publique des travaux projetés. Ledit arrêté a d’ailleurs une prescription de 02 ans avec possibilité de 01 an de prorogation, pour procéder à l’expropriation ; au cas contraire, il sera caduc.

Pendant ce délai limité, et suivant cet arrêté, une commission de constat et d’évaluation (voire l’article 5 du décret pour sa composition) est mise sur pied pour mener une enquête visant à constater les droits, faire borner les terrains concernés et ceci aux frais du bénéficiaire, évaluer les biens mis en cause et identifier leurs titulaires et propriétaires. Cette phase est sanctionnée par la rédaction des procès-verbaux de constat et d’évaluation.

Au terme de cette procédure, un décret d’expropriation entrainant le transfert de propriété par mutation des titres fonciers, la suspension de toute transaction et mise en valeur sur les terrains concernés, la purge des droits réels inscrits avant la signature du décret (transformation en créance d’indemnité) ainsi que le déguerpissement, fixe l’indemnité due aux personnes évincées.

 

L’INDEMNISATION DES VICTIMES

 

L’expropriation ouvre droit à l’indemnisation en argent ou en nature des victimes. Ces dernières sont en principe des propriétaires privés au sens des lois et des règlements c’est-à-dire des personnes possédant sur leurs parcelles, des titres fonciers. Toutefois, les occupants sans titre ont également des droits qui leur sont reconnus par l’ordonnance de 74 qui les protège d’ailleurs contre toute tentative d’éviction, même s’ils sont interdits de vendre ces parcelles (voire la récente note du MINDCAF). Vu ainsi, ils peuvent également prétendre à une indemnisation, mais doivent se plier lorsque l’Etat sollicite ces parcelles.

Il est important de savoir qu’avant le recours à l’expropriation, les requérants doivent procéder aux négociations préalables avec les propriétaires ou ayants droits concernés en vue d’un accord. En cas de mésentente, le MINDCAF joue le rôle d’arbitre.

Par ailleurs, l’indemnité est en principe pécuniaire mais il peut y avoir compensation en nature d’égale valeur. S’il s’agit d’un terrain, la compensation doit se faire autant que possible dans la commune du terrain frappé par l’expropriation. Si la valeur du terrain offert en compensation est supérieure à celle du terrain ayant subi l’expropriation, la soulte est payée par le bénéficiaire de l’indemnité ; dans le cas inverse, la soulte est payée par le bénéficiaire de l’expropriation.

Notons également que l’indemnisation se fait en principe, avant l’expropriation mais dans la pratique, on observe davantage l’occupation des lieux par le bénéficiaire de l’expropriation avant paiement, sous le fondement de cette possibilité autorisée par la loi « dans certains cas ».

L’indemnité est supportée par la personne morale ayant sollicité l’expropriation, ou lorsqu’il s’agit spécifiquement de l’Etat, par le budget du département ministériel l’ayant sollicité. Elle porte sur le dommage matériel direct, immédiat et certain causé par l’éviction.  Elle couvre les terrains nus, les cultures, les constructions et toute autre mise en valeur. Toutefois, il n’est dû aucune indemnité pour destruction des constructions vétustes ou menaçant ruines ; il en est de même des constructions réalisées en marge des règles d’urbanisme ou en infraction aux dispositions législatives ou règlementaires fixant le régime foncier.

Nous ne saurions conclure sans souligner que la victime a le droit de refuser les montants de l’indemnité proposée ; à ce titre, après une réclamation préalable restée sans effet concluant, elle peut saisir le juge compétent du lieu de situation de l’immeuble, dans un délai de 01 mois suivant la date de notification de la décision contestée. Mais une telle action en justice n’arrête pas l’expropriation, encore moins ses effets.

La victime peut aussi, lorsqu’elle juge que l’expropriation est abusive, aller jusqu’à contester le caractère d’utilité publique de l’expropriation ; dans ce cas de figure, il est conseillé d’exercer une action collective avec le voisinage pour plus d’efficacité.

 

 

Mots clés

Procédure d’expropriation

Utilité publique

Indemnisation

Victimes

Propriétaires

Occupants sans titre

  • 30/06/2022
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L’impôt est défini comme un prélèvement effectué par une puissance publique (fisc, douane, commune…) dans une partie du patrimoine d’un individu dans un but d’intérêt général. La taxe sur la propriété foncière (TPF) est donc un impôt qui porte sur les biens immeubles bâtis ou non bâtis situés dans les chefs-lieux d’unités administratives, ou dans des agglomérations qui bénéficient des voies bitumées, d’adduction d’eau, d’électricité et/ou de téléphone. Y sont d’ailleurs assujettis, les personnes physiques ou morales, propriétaires de ces biens (propriétaires de droit) ou usufruitiers dans le cadre de certains baux : emphytéotique, à construction, à réhabilitation et autorisations d’occupation temporaire du domaine public (propriétaires de fait). Elle est payable chaque année entre le 1er janvier et le 30 juin au centre des impôts du lieu de situation de l’immeuble, sous le régime de la déclaration. Quel est alors, l’assiette de la TPF pour quelles sanctions en cas de manquements et qui peut en être dispensé ? Les articles 577 et suivants du Code Général des impôts (CGI) édition 2021 , ainsi que les articles L.53 et suivants du livre des procédures fiscales ici, nous en précise le régime juridique.

 

  • I. L’ASSIETTE DE LA TAXE SUR LA PROPRIETE FONCIERE

 

 

Aux termes de l’article 580 du CGI, la TPF repose sur la valeur des immeubles et de leurs constructions. Elle doit être déclarée par le propriétaire de manière honnête car en cas de minoration ou d’absence de déclaration, il y sera fait, une déclaration administrative en référence à la mercuriale. En cas de désaccord, une expertise peut être demandée au juge devant le tribunal compétant par le moyen d’une requête.

Le législateur adoptant des mesures incitatives à supprimer les centimes additionnels communaux pour ne considérer que le taux imposable de 0,1% qui est alors multiplié par la valeur du terrain, additionné éventuellement, aux constructions qu’il abrite. Ainsi pour un terrain non bâti de 500 m² avec une mercuriale estimée à 15.000 FCFA, la valeur du terrain sera de 15.000 x 500, pour un total de 7.500.000 FCFA ; Le montant d’imposition sera alors de (7.500.000 x 0,1) / 100 = 75.000 FCFA/an. Tandis que pour le même terrain abritant une construction estimée à 10.000.000 FCFA, le montant de la TPF sera de (7.500.000 + 10.000.000) x 0,1 / 100 = 175.000 FCFA/an.

 

 

  • II. LES PERSONNES EXONEREES DE LA TAXE SUR LA PROPRIETE FONCIERE

 

Toutes les propriétés ne sont pas assujetties à la taxe sur la propriété foncière. C’est le cas par exemple, de celles n’ayant pas un caractère industriel et commercial, appartenant à l’Etat, aux collectivités territoriales décentralisées et aux établissements publics ; c’est le cas également, des écoles et des hôpitaux publics et privés, des organismes confessionnels et des associations culturelles ou de bienfaisances déclarées d’utilité publique, en ce qui concerne leurs immeubles affectés à un usage non lucratif ; c’est aussi le cas, des entreprises industrielles, agricoles, d’élevage et de pêche en ce qui concerne leurs constructions à usage d’usine, de hangars ou de magasins de stockage, à l’exception des constructions à usage de bureau qui y sont érigées ; c’est encore le cas des propriétés d’organismes internationaux ayant signé un accord de siège avec le Cameroun ; des représentations diplomatiques, sous réserve de réciprocité ; des clubs, associations ou organismes sportifs agréés, des propriétés destinées aux activités sportives ainsi que des infrastructures sportives ; c’est enfin le cas, des terrains exclusivement affectés à l’agriculture, à l’élevage et/ou à la pêche.

 

  1. LES SANCTIONS EN CAS DE NON PAIEMENT

 

Le livre des procédures fiscales précise que si le contribuable ne s’acquitte pas de ladite taxe, sa propriété foncière et son nom seront publiés dans la liste des contribuables insolvables de la Direction Générale des Impôts et sera sujet à un avis de mise en recouvrement et à un titre de perception, qui sont des titres exécutoires pour le recouvrement des impôts directes ; il est adressé au contribuable insolvable. Ce dernier a 15 jours pour s’exécuter, faute de quoi, en vue d’un redressement fiscal avec application des pénalités correspondantes, il peut être poursuivi.

 Il faut ainsi noter que les intérêts de retard sont de 1,5%/mois pour un plafond de 50%. Si la personne assujettie ne s’exécute toujours pas, elle s’expose à des sanctions relatives, à la fermeture de l’établissement, au blocage des comptes bancaires, à des poursuites pénales pour un emprisonnement de 1 à 5 ans et/ou une amende de 500.000 à 5.000.000 FCFA, à l’interdiction temporaire ou définitive de soumissionner des marchés publics  , à l’avis à tiers détenteur pour le paiement par un tiers, généralement débiteur du contribuable et enfin, à la saisie-attribution ou encore à la saisie-vente après mise en demeure valant commandement de payer, restée sans effet (voire article L.59 du livre des procédures fiscales.

 

Mots clés

Taxe sur la propriété foncière

Contribuable

Puissance publique

Recouvrement

  • 12/05/2022
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L’acquisition d’un terrain au Cameroun n’est pas un long fleuve tranquille. En effet, il arrive des hypothèses où, bien qu’ayant satisfait à toutes les exigences et précautions liées à l’achat d’un terrain[1], l’on se retrouve encore en proie à l’épineux problème de double vente. Comment est-ce qu’il est possible d’être la victime d’une telle bavure et comment se comporter pour sauvegarder ses droits dans ce cas de figure ?

 

HYOPOTHESE D’ÉCOLE : CAS DE LA DOUBLE VENTE

 

Prenons un cas pratique où X est le premier acheteur, Y le vendeur et Z le deuxième acheteur.

Y dispose d’un titre foncier mère dans lequel il veut vendre une parcelle déterminée. D’ailleurs, pour mettre en confiance X, il lui communique le numéro du titre foncier pour vérifications au cadastre. Il s’avère que le certificat de propriété révèle que X est effectivement le propriétaire du terrain et que ledit terrain n’est grevé d’aucune charge, ni hypothèque.

Très enthousiaste et confiant dorénavant, X s’engage à conclure les formalités nécessaires pour acquérir le terrain auprès de Y, notamment signer un acte de vente devant notaire et initier son dossier technique en vue d’un morcellement. Sauf que, X ignore que parallèlement, Y a opéré les mêmes démarches avec Z pour vendre la même parcelle.

Alors que la demande de morcellement et les procès-verbaux de bornage ont été signés, et la procédure introduite par le géomètre auprès du service compétent, X décide d’anticiper et d’aller mettre son terrain en valeur, notamment en y lançant un projet de construction. Alors qu’il est en pleine fondation, Z arrive et demande d’arrêter tout, prétextant qu’il s’agit de son terrain acheté récemment auprès de Y. Z se faisant conseiller, s’empresse par conséquent, d’aller faire opposition, bloquant ainsi l’aboutissement du dossier technique de X.

Les faits ainsi exposés, que dit le droit ?  

 

LES SOLUTIONS JURIDIQUES

 

Il est clair que Z exerce son droit d’opposition en référence à article 16 du décret de 2005 fixant les conditions d'obtention du titre foncier qui dispose :

« (1) A partir du jour du dépôt au district ou à la sous-préfecture de la réquisition d'immatriculation, et jusqu'à l'expiration d'un délai de trente (30) jours à compter de la publication du bulletin des avis domaniaux et fonciers de l'avis de clôture de bornage, toute personne intéressée peut intervenir :

a)        soit par voie d'opposition et uniquement s’il y a contestation sur l'auteur, ou l'étendue de la mise en valeur ;

b)        soit par demande d'inscription de droit, en cas de prétention élevée sur l'existence d'un droit réel ou d'une charge susceptible de figurer au titre à établir.

(2) Les oppositions et les demandes d'inscription de droits sont formées par requête timbrée comportant l'indication des nom, prénoms, domicile des intervenants, les causes d'intervention et l'énoncé des actes, titres ou pièces sur lesquels elles sont appuyées.

La requête formée avant la séance de la commission consultative est adressée au chef de district ou sous-préfet du lieu de situation de l'immeuble qui doit la soumettre à l'examen de ladite commission le jour de la descente sur le terrain ». 

Le dossier technique de X ne pourra donc aboutir avant la mainlevée de l’opposition, car la double vente, constitutive d’une atteinte à la propriété foncière, rend impossible l’aboutissement de la procédure de morcellement.

A ce propos, quand bien même les procédures de morcellement auraient abouti pour X et Z, chacun de ces titres fonciers serait nul d’ordre public, et les procédures réexaminées en vue de déterminer le légitime propriétaire et établir un titre foncier à son profit, si l’on s’en tient aux dispositions de l’article 2 alinéa 6 du décret suscité.

En définitive, pour résoudre l’hypothèse décrite plus haut, X ou Z peut se retourner contre Y et le notaire de ces actes pour réclamer une amende allant de 25000 à 100000 FCFA et une condamnation à un emprisonnement de 15 jours à 3 ans ou de l’une ces deux peines. Voire l’article 8 de l’Ordonnance du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier.

Le terrain pourra donc après enquêtes, revenir au premier acquéreur de bonne foi peu importe que l’un ait mis le terrain en valeur ou pas.

 

[1] Voire à ce propos, nos articles sur le morcellement d’un terrain au Cameroun et  les frais notariés dans la procédure d’achat d’un bien immobilier

  • 21/04/2022
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COMMENT IMMATRICULER LES TERRAINS OCCUPES OU EXPLOITES ET CEUX LIBRES DE TOUTE OCCUPATION OU EXPLOITATION AU CAMEROUN ?

 

C’est un secret de polichinelle que la terre est un trésor et la seule certification officielle qui octroie un droit de propriété sur une terre c’est le titre foncier qui est d’ailleurs inattaquable, intangible et définitif. C’est en tous cas ce qui ressort du décret N°76-165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d’obtention du titre foncier, modifié et complété par le décret N°2005-481 du 16 décembre 2005. Le titre foncier est donc délivré par le Conservateur foncier à l’issue d’une procédure d’immatriculation du bien immobilier dans le livre foncier. Ce titre est alors le point de départ de toutes les mutations et constitutions de droits ultérieurs et peut être obtenu sur les terrains du domaine national, qui, si on convoque l’ordonnance N°74-1 du 06 juillet 1974 fixant le régime foncier, comporte les terrains du domaine national de 1ère catégorie (terrains occupés ou exploités) et les terrains du domaine national de 2e catégorie (terrains libres de toute occupation ou exploitation). Mais comment procéder à leur immatriculation ?

 

Les terrains occupés ou exploités comprennent : les terrains d’habitation, les terres de culture, de plantation, de pâturage et de parcours dont l’occupation se traduit par une emprise évidente de l’homme sur la terre et une mise en valeur probante.

Ces terrains peuvent faire l’objet d’une procédure d’immatriculation directe conditionnée par une mise en valeur au moyen d’occupation ou exploitation avant le 05 août 1974 ; elle doit être constatée par la commission consultative qui comprend le sous-préfet ou le chef de district, un représentant du service des domaines, un représentant du service de l’urbanisme, un représentant du ministre, le chef et deux notables. La procédure visant l’immatriculation de tels terrains est d’ailleurs décrites de bout en bout par le décret de 2005 fixant les conditions d’obtention du titre foncier (à consulter ici).

 

L’IMMATRICULATION DES TERRAINS LIBRES DE TOUTE OCCUPATION OU EXPLOITATION

 

Une autre alternative peut conduire à l’accès à la propriété foncière sur une dépendance du domaine national, mais cette fois ci de 2e catégorie à condition de recourir au préalable à la procédure de concession telle que décrite par Le décret N°76-166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national (vous pouvez d’ailleurs le consulter ici).  

Afin que cela soit rendu possible, il faut passer par l’Etat qui a pour rôle d’administrer le domaine national en vue d’en assurer une utilisation et une mise en valeur rationnelle. Ainsi, ce dernier pourra d’abord, attribuer au requérant (toute personne physique ou morale) une concession provisoire, qui pourra ensuite, être transformée en bail ou en concession définitive. Mais toujours est-il qu’il faut avant toute chose, adresser au service des domaines du lieu de situation de l’immeuble, une demande de concession sur ce terrain non exploité ou non occupé visant la valorisation du terrain par la réalisation d’un projet de développement économique, social ou culturel de la nation, contre récépissé. Ainsi une concession provisoire qui ne peut excéder 05 ans (peut exceptionnellement être prorogée à la demande motivée du concessionnaire) pourra être attribuée par un arrêté du Ministre des domaines pour une superficie de moins de 50 ha ou par un décret présidentiel pour les terrains de plus de 50 ha. A l’issue de celle-ci, la commission consultative après enquête, dresse un procès-verbal de mise en valeur adressé au préfet, qui sur cette base, va décider de la transformation de ce contrat soit en bail emphytéotique (entre 18 et 99 ans), soit en prorogation de la concession provisoire, soit en concession définitive. Cette dernière exclusivement réservée aux nationaux, ouvre donc droit à une procédure d’immatriculation du terrain concerné pour l’obtention d’un titre foncier.

NB : Les terrains du domaine national de 1ère catégorie dont l’occupation ou l’exploitation est postérieure au 05 août 1974 ne peuvent que faire l’objet d’une procédure de concession et non d’immatriculation sauf s'il est établi par la Commission consultative que ces mises en valeur étaient précédées par une occupation ou une exploitation non probantes réalisées avant le 5 août 1974. Cft article 11 alinéa 4 du décret de 2005.

  • 17/12/2021
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Les questions liées à la pratique foncière, ne sont pas toujours un long fleuve tranquille car source de nombreux conflits qui peuvent naître au regard des intérêts économiques et financiers importants que présente la terre aujourd’hui. C’est dans ce sens qu’il existe plusieurs techniques et procédures juridiques qui visent à sauvegarder les droits immobiliers de toute personne ayant un intérêt.

La prénotation en est un parfait exemple ; Il faut cependant souligner en ce qui concerne son fondement juridique que, l’ordonnance N° 74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier précise en son article 7 alinéa 2 que « la constitution des privilèges et hypothèques, le régime des inscriptions, de la prénotation et des saisies immobilières sont fixés par la loi ». Or au Cameroun, aucune loi nouvelle réglant la question de la prénotation, n’est encore à ce jour entrée en vigueur ; ainsi pour des besoins pratiques, il est nécessaire de se retourner vers une loi qui avait déjà pourtant été abrogée par le texte ci-dessus visé : c’est le décret du 21 juillet 1932 instituant le régime foncier de l’immatriculation. Nous pouvons d’ailleurs avoir une précision de son régime juridique dans ses articles 163, 168 et 169 que vous pouvez consulter ici. C’est d’ailleurs pour mieux comprendre cette notion que nous insisterons tour à tour sur sa nature juridique, ses effets et sa radiation.

 

LA NATURE JURIDIQUE DE LA PRENOTATION

 

La prénotation vise à inscrire provisoirement sur le titre foncier, une mention sommaire pour la conservation d’un droit prétendu sur un immeuble immatriculé dans l’attente d’une inscription définitive.

Il est donc important de souligner que, l’on distingue :

  • La prénotation en vertu d’un titre qui est accordée par le Conservateur foncier sur réquisition de toute personne ayant un intérêt à agir (le réquérant ou un mandataire). L’inscription provisoire est donc mentionnée sur le titre pour une validité de 20 jours au cours de laquelle les rectifications et justifications doivent être apportées et acceptées. Passé ce délai, la prénotation est annulée d’office par le Conservateur. Il faudra donc se tourner vers le juge…

 

  • la prénotation en vertu d’une requête introductive d’instance par la production d’une copie de cette requête.

 

  • la prénotation en vertu d’une ordonnance rendue par le Président du tribunal de première instance du lieu de situation de l’immeuble ; elle est rendue à la suite d’une demande en reféré par simple requête aux fins d’une inscription définitive jusqu’à extinction de l’affaire.

 

LES EFFETS ET LA RADIATION DE LA PRENOTATION

 

La prénotation a pour effet immédiat d’annuler ou de modifier des droits réels immobiliers sur un terrain immatriculé. Aucune transaction ne peut donc y être opérée pendant la durée de sa validité.

Cette mesure est donc conservatoire même si cela n’est réalisé qu’à titre provisoire. Elle n’a donc pas un caractère définitif.

Elle est levée ou radiée d’office à l’issue de la durée de validité chez le Conservateur si l’inscription définitive n’a pas été prise.

Elle peut également être levée à l’issue du procès où le juge déterminera s’il y’aura inscription de la mention suggérée dans la requête ou pas : on parle dans ce dernier cas de radiation de la prénotation.

En tout état de cause, il existe une panoplie de recours visant à conserver ou protéger ses droits réels immobiliers ; nous en verrons certainement davantage dans nos prochaines publications.

  • 27/10/2021
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Le dédouanement des véhicules d’occasions s’avère souvent être un véritable parcours de combattant du fait de l’ignorance des procédures par les usagers ; ce qui crée bien évidemment un passe-droit pour les arnaques et autres escroqueries. Or dans un élan de grandes réalisations, les délais de passage ont été réduits de 20 à 30 jours pour le cas du port de Douala, et un Guichet unique des opérations de commerce extérieur (eGuce) institué par la loi n°2016/004 du 18 avril 2016 régissant le commerce extérieur au Cameroun que vous pouvez consulter ici. A cet effet, les procédures sont de plus en plus simplifiées. Bien évidemment, cet article qui se veut instructif sur la procédure en vigueur au Cameroun en termes de dédouanement des véhicules d’occasion de toute provenance, pourra préparer l’usager de façon efficiente au dédouanement de son véhicule en toute sérénité. Alors si vous avez acheté un véhicule à l’étranger, si vous avez bénéficié d’une expédition par un proche d’un véhicule terrestre à moteur, et vous désirez le dédouaner, les lignes qui suivent font une description détaillée des questions qu’il faut se poser et des réponses à y apporter.

 

QUE FAIRE A L’ARRIVEE DU NAVIRE TRANSPORTANT LA MARCHANDISE ?

La réponse à cette question, exige de s’assurer au préalable que le manifeste maritime est validé. En effet, c’est le document descriptif et récapitulatif des marchandises formant la cargaison du navire et destiné à l’usage du service des Douanes. Ensuite se rendre à la cellule SGS (Société générale de surveillance) du guichet unique pour ouvrir le dossier de dédouanement qui comprend les pièces suivantes : la demande de fiche d’identification du véhicule, la Carte grise original + une photocopie ; le Connaissement original + une photocopie et la Carte de contribuable + une photocopie ; puis, payer la somme de 25000 FCFA contre reçu pour l’émission de la fiche d’identification du véhicule.

Une fois la fiche d’identification sécurisée, retirée, la déclaration en douane peut dorénavant être faite.

OU FAIRE LA DECLARATION EN DOUANE ET OU PAYER LES DROITS ET TAXES DOUANIERS ?

La validation informatique de la déclaration en douane se fait au Centre Informatique/Douane, plus précisément à la division informatique et statistique. Une fois cela rendu possible, bien vouloir se présenter à la cellule SGC du Guichet unique sur présentation des pièces suivantes : déclaration en douane, fiche d’identification sécurisée, carte grise originale, facture de fret (prix du transport des marchandises) et connaissement maritime original (contrat de transport).

L’inspecteur des douanes signe alors le bulletin de liquidation en vue du paiement des droits et taxes. Après paiement, bien vouloir présenter le reçu à l’inspecteur des douanes pour délivrance du bon à enlever (BAE). Le Chef de bureau pourra alors signer l’attestation de dédouanement.

Toutes ces étapes étant respectées le véhicule peut alors être enlevé du parc automobile sur présentation de tous les documents préalablement cités.

La nature et le montant des droits et taxes de douane fera l’objet d’autres développements dans nos prochains articles.

N’hésitez pas à nous contacter pour vos importations de véhicules et tout achat ou location de véhicule dans tout le territoire.

Nimmo-auto est là pour votre satisfaction.

  • 31/08/2021
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Toutes les opérations de vente immobilières doivent obligatoirement s’effectuer devant notaire sous peine de nullité. Entendez par vente immobilière, tout contrat par lequel un vendeur, sur le marché de l’offre et de la demande immobilière, transfère la propriété d’un bien immobilier à un acquéreur moyennant paiement d’un prix déterminé. À ce titre, qu’il s’agisse d’un achat d’un terrain ou d’une maison, l’acte de vente doit revêtir la forme authentique. Évidemment, recourir à un notaire pour la conclusion d’un acte de cession immobilière, engage des coûts dont nous apporterons une clarification dans le cadre de ces développements. Par conséquent, la question centrale en droit d’être posée est la suivante : quels sont les frais notariés dans le cadre d’une vente immobilière ?

S’il est inéluctablement admis qu’il faut payer les émoluments du notaire, il n’en demeure pas moins que d’autres frais sont nécessaires au bon suivi du dossier pour un transfert définitif de propriété immobilière.

 

LE CADRE JURIDIQUE DES HONORAIRES OU ÉMOLUMENTS DU NOTAIRE

 

Il est important de relever que hormis le prix de l’opération d’achat du bien immobilier objet du contrat, il faut payer certains frais au notaire afin que  l’opération se déroule en toute légalité. Pour être véritablement fixé du point de vue juridique, il faut convoquer le décret N° 95/038 du 28 février 1995 fixant les tarifs des actes notariés que vous pouvez d’ailleurs lire ici en son article 188 qui distingue un paiement des émoluments du notaire dans une vente de gré à gré d’immeuble… selon les modalités suivantes calculées en fonction du prix d’achat du bien immobilier, dans le strict respect de la mercuriale (document indiquant le prix minimum et officiel au mètre carré  par quartier pour la vente des terrains) :

  • 4% de 1 à 3.000.000 de francs CFA ;
  • 3% de 3.000.001 à 10.000.000 de francs CFA ;
  • 1,5% de 10.000.001 à 25.000.000 de francs CFA ;
  • 0,75 % de 25.000.001 à 50.000.000 de francs CFA ;
  • 0,50 % au-dessus de 50.000.000 de francs CFA.

À noter que pour le cas spécifique de vente de terrain issu d’un héritage, la mercuriale est de 0 FCFA ; ce qui engage un paiement automatique de la taxe sur la plus-value selon les modalités que nous verrons en dessous.

 

LES AUTRES FRAIS À PAYER À L’ÉTUDE NOTARIALE

 

Lorsque l’opération est effectuée pour l’acquisition d’un bien immobilier déjà immatriculé, il faut bien outre un enregistrement de l’acte, une mutation du titre foncier au profit de l’acheteur : ce sont les droits de mutation.  À ce titre si le notaire doit mener à bien cette procédure, d’autres frais doivent lui être versés. Il s’agit :

  • Des frais d’ouverture du dossier, soit généralement de 50.000 à 100.000 francs CFA ;
  • Des droits d’enregistrement, en l’occurrence 5% du prix de vente ;
  • Des droits de timbre, soit 2.000 francs CFA ;
  • De la taxe sur la propriété  foncière, soit 0,1% de la valeur du bien immobilier ;
  • Des frais de publicité foncière, en l’occurrence 1% du prix de vente ;
  • Du titre foncier, soit 2% du prix d’achat du bien immobilier ;
  • Des débours c’est-à-dire les frais engagés par le notaire pour différentes démarches pour la mise en œuvre du dossier ;
  • Le cas échéant, de la taxe sur la plus-value immobilière, soit 10% en zone rurale et 5% en zone urbaine. Cette taxe intervient dans deux cas de figure : soit, lorsque le prix de vente est supérieur au prix d'achat : un terrain est donc revendu plus cher qu’il n’a été acheté plusieurs années auparavant ; soit lorsque le propriétaire a hérité du terrain. On parle d’un terrain acheté au-dessus de la mercuriale.

 

En tout état de cause, il faudra verser au notaire en moyenne 8% du prix de vente. Mieux vaut donc ne pas s’engager à acheter un bien immobilier avec un budget serré au prix de vente, en considération de ces ajouts.

 

Pour tous vos besoins de conseil et d’assistance, dans le cadre d’une procédure d’achat d’un terrain ou d’une maison, veuillez nous contacter aux références qui s’affichent au bas de votre écran.

 

Nimmo-auto, le Net de l’immobilier et de l’automobile au Cameroun

  • 24/06/2021
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Le morcellement est l’action de diviser un terrain à la suite de ventes successives ou de partage au profit des acquéreurs. Elle est concrétisée par la remise d’un titre foncier définitif et inattaquable qui reflète la certification officielle de la propriété immobilière sur la parcelle visée. C’est donc une procédure spéciale d’obtention du titre foncier.

Le cas de figure pour un morcellement est le suivant : l’immeuble objet de la cession ou du démembrement, est déjà immatriculé, mais des modifications doivent être apportées au titre foncier par suite de faits intervenus après immatriculation.

Si vous souhaitez donc acheter un lot de terrain et  vous y faire établir un titre de propriété ou alors vous avez hérité d’une parcelle de terrain et désirez établir un titre foncier sur celle-ci, cet article répond en quelques lignes à votre préoccupation sur la question majeure de la procédure de morcellement au Cameroun.

 

LA PROCÉDURE DE MORCELLEMENT PROPREMENT DITE

 

Pour bénéficier d’un morcellement, il faut :

  • Acheter des formulaires de demande de dossier technique, à remplir et à timbrer, puis déposer au cadastre qui vous délivrera un état de cession après paiement des frais ;
  • Retirer le dossier technique auquel doit être jointe, la demande de certificat d’urbanisme et d’accessibilité à déposer chez le maire de la localité du terrain ;
  • Après délivrance du certificat d’urbanisme et d’accessibilité par le maire, demander à l’aide du numéro du titre foncier, le certificat de propriété dans les services déconcentrés du MINDCAF afin de vous rassurer de la propriété du vendeur et du fait que le terrain n’est grevé d’aucune charge ni hypothèque ; faites-le avant tout achat de terrain ; le montant de cet acte est en principe de 3000 FCFA, mais pour un service exprès, vous pouvez le faire établir entre 10.000 et 25.000 FCFA.

 

  • Après retrait du certificat de propriété, bien vouloir se rendre chez le notaire, qui fera enregistrer l’acte (5% du prix de la parcelle) et adressera au conservateur foncier le dossier suivant :
  • Demande timbrée indiquant les noms et prénoms, filiation, domicile, régime matrimonial et nationalité de l’acquéreur ;
  • Une copie certifiée de votre CNI ;
  • Un plan de l’immeuble visé par le chef service du cadastre du lieu de situation du terrain ;
  • L’acte notarié établit selon la lettre de l’art 8 de l’ordonnance de 74 ;
  • La copie du titre foncier initial du vendeur.

La procédure prend en principe 06 mois et le notaire est rémunéré à hauteur de 3% pour les terrains compris entre 3 millions et 10 millions et % pour ceux compris entre 1 à 3 millions. Toutefois les débours (frais de papèterie ou de bureau) et les frais que l’acheteur doit au vendeur et que le notaire a supporté (droit d’enregistrement, taxes domaniales, frais de publicité…) doivent être remboursés. Il faudra enfin dépenser 2% du prix de la parcelle pour l’obtention du titre foncier.

 

Pour voir des modèles d’actes dans le cadre de la procédure de morcellement, cliquez ici.

 

LE CADRE NORMATIF DE LA PROCÉDURE DE MORCELLEMENT

 

La procédure de morcellement doit respecter la lettre des textes juridiques suivants :

  • L’ordonnance de 74 fixant le régime foncier au Cameroun
  • Le décret de 76 fixant les conditions d’obtention du titre foncier et le décret de 2005 le modifiant et le complétant
  • Le décret de 76 relatif aux transactions immobilières privées
  • Le décret de 79 fixant les règles relatives à la création des lotissements et le décret de 90 le modifiant et le complétant
  • Le décret de 95 fixant le tarif des actes notariés et le décret de 2019 le modifiant et le complétant
  • La loi de 2004 sur l’urbanisme
  • Le Code général des impôts
  • La loi des finances.

 

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  • 08/06/2021
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Le patrimoine immobilier lorsqu’il n’est pas issu d’un don ou d’un legs s’acquiert généralement par un achat. Ainsi, l’achat d’un bien immobilier, c’est l’acquisition d’un terrain ou une maison moyennant rémunération.

Notons d’emblée que l’article 517 du Code civil distingue les biens immeubles selon qu’ils le sont « par leur nature ou par leur destination ou par l’objet auquel ils s’appliquent ». Seuls les biens par nature nous intéressent dans le cadre de ces développements, car la procédure à laquelle nous faisons allusion ici se réfère exclusivement à l’achat d’un bien immobilier, notamment  des fonds de terre (immeubles non bâtis, des terrains en l’occurrence), ou des bâtiments (immeubles bâtis, des maisons en l’occurrence). Pour en savoir plus sur la classification des biens, cliquer ici.

Afin d’acquérir le droit de propriété, c’est-à-dire jouir et disposer des biens de manière légale et de la manière la plus absolue à un bien immobilier, il convient de respecter, au préalable, une procédure d’achat qui est bien encadrée par la loi.  NIMMO-AUTO, leadeur dans le secteur de la promotion immobilière au Cameroun, vous accompagne dans ce sens. À ce titre, voici pour rappel  les services que nous vous proposons ici.

 

PRÉALABLES A L’ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER AU CAMEROUN

 

En  effet, après avoir identifié le bien immobilier et s’être accordé sur le prix, il convient de respecter les formalités d’usage afin d’en devenir le propriétaire. Mais avant, il faut mener des investigations :

 

Demandez au vendeur, une copie de sa carte nationale d’identité ;

Descendez sur le site, visitez les lieux ; soyez curieux et interrogez le voisinage de manière discrète afin de savoir si la parcelle ne fait pas l’objet d’un éventuel litige et qui en est le propriétaire ;

Renseignez-vous sur la mercuriale (prix du mètre carré dans la zone), au ministère du Commerce ou auprès d’un notaire ou d’un géomètre agréé opérant dans la zone ;

Vérifiez que le vendeur est le véritable propriétaire de l’immeuble.  À ce propos, avec le numéro du titre foncier du terrain, bien vouloir se rendre au service déconcentré du ministère en charge des affaires foncières et domaniales du lieu de situation de l’immeuble. L’acte nommément désigné certificat de propriété coûte entre 3000 FCFA et 25000 FCFA selon que vous sollicitez un service exprès ou non. Il vous permettra de savoir si le vendeur en est le véritable propriétaire et plus encore, si le terrain n’est ni prénoté ni hypothéqué, ni victime d’aucun autre grief ;

 

Si le vendeur vous présente plutôt un dossier technique de morcèlement en son nom, sachez que le Certificat de propriété révèlera que le titre foncier ne porte pas son nom, mais plutôt celui de son vendeur. Dans ce cas, vérifiez le certificat de propriété, mais sachez que l’acte de vente devra être signé par le vendeur de votre vendeur.

 

LA PROCÉDURE D’ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER

 

Ces vérifications étant faites, bien vouloir se rendre en compagnie du vendeur, par-devant notaire, pour la signature du certificat de vente de l’immeuble, car tout acte visant la cession immobilière doit obligatoirement revêtir la forme authentique. Cliquer ici pour voir un modèle.

 De plus, si le bien que vous voulez acquérir est en indivision, vous devez au préalable, obtenir le consentement de tous les co-indivisaires pour l’acheter ou lui demander de fournir une procuration authentique déléguée par lesdits co-indivisaires.

 

LISTE INDICATIVE DES PIÈCES A FOURNIR AU NOTAIRE

 

Copie du titre foncier ;

Copie des pièces d’identité du vendeur et de l’acheteur ;

Original du certificat d’urbanisme ;

Croquis ou plan de l’immeuble dument visé par le Chef service du Cadastre du lieu de situation de l’immeuble et le procès-verbal de bornage ;

Certificat qui atteste que l’Etat renonce au droit de préemption prévu à l’article 10 de l’ordonnance de 1974 si le propriétaire est de nationalité étrangère.

 

Les frais d’enregistrement, de redevances foncières, de plus-value et les émoluments sont directement versés au notaire pour un bon suivi du dossier de demande de mutation au Chef service des domaines du lieu de situation de l’immeuble. Dans la pratique, l’acquéreur supporte toutes ces charges y compris le prix de vente du bien.

En tout état de cause, tout acte de cession à titre gratuit ou onéreux d’un immeuble immatriculé, emporte mutation du titre foncier initial au nom de l’acquéreur.

 

LE CADRE NORMATIF DE LA PROCÉDURE 

 

Code civil ;

Ordonnance n° 74/1 du 6 juillet 19764 fixant le régime foncier ;

Décret n° 79-017 du 13 janvier 1979 relatif aux transactions immobilières privées ;

Décret n° 2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du Décret n° 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d’obtention du titre foncier ;

Décret  n°95/038 du 24 février 1995 fixant le tarif des actes notariés ;

Code général des impôts édition 2021 ;

Loi n°2020/018 du 17 décembre 2020 portant loi des finances de la République du Cameroun.

 

Voulez-vous acheter un terrain ou une maison ? Pour bénéficier d’une assistance sur mesure dans le cadre de la procédure d’achat en toute sécurité, de votre immeuble, n’hésitez pas de contacter Nimmo-auto, nous vous garantissons professionnalisme et qualité de service.

  • 29/05/2021
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Le contrat bail est un contrat passé entre un bailleur et un preneur en vue de la jouissance d’un immeuble à usage civil ou professionnel pendant un certain temps moyennant un certain prix ; Il peut avoir la forme écrite ou orale ; être à durée déterminée ou indéterminée. Le contrat de bail peut être fait par acte authentique ou sous seing privé, mais il faut toujours prendre le soin de l’enregistrer.

Au Cameroun, la réglementation qui entoure le contrat de bail s’étale sur plusieurs articles.

 

LE CADRE NORMATIF DU CONTRAT DE BAIL AU CAMEROUN

 

Le cadre normatif du contrat de bail dépend de sa nature.

Ainsi, si vous sollicitez une location à usage d’habitation ou bail de droit commun, ce sont les règles du Code civil  qui s’appliquent, en l’occurrence, les articles 1713 à 1762, que nous vous invitons d’ailleurs à lire. Pour en savoir plus sur les obligations du locataire dans le contrat de bail, veuillez cliquer ici.

Si à contrario, votre bail est destiné à un usage professionnel, l’Acte uniforme OHADA sur le droit commercial général en ses articles 101 à 134 sera appliqué, veuillez cliquer  ici pour en savoir plus.

Une fois la chose et le prix convenus, il est important de matérialiser l’accord par un écrit pour des besoins de preuves.

NB : Même si vous voulez mettre un terme à votre contrat de bail, (à cause par exemple des loyers impayés ou d’une négligence notoire pour l’entretien du local, etc.), assurez-vous de servir au préalable au preneur, une mise en demeure par voie d’huissier, suivi d’un préavis locatif dont la durée est de 1 mois pour 1 an de loyer. Ces mesures vous éviteraient d’engager votre responsabilité pour violation de domicile ou rupture abusive du contrat. 

 

MISE EN APPLICATION DU CONTRAT DE BAIL

 

Quelques conseils pratiques

Côté bailleur,

  • Insérez une clause qui interdit la sous-location, si vous ne souhaitez pas voir votre local sous-louer ; ceci est valable pour toute forme de bail, qu’il soit d’habitation ou à usage professionnel ;
  • Faire un état des lieux avant la remise des clés et insérer une clause de remise en l’état en cas de cessation du bail excepté ce qui a péri par force majeure ou vétusté ;
  • Se réserver le droit d’expulsion du preneur en cas de vente de l’immeuble au profit d’un nouvel acquéreur sous réserve du paiement d’une indemnité égale au montant du loyer sur la période de préavis ; attention ! cette clause n’est valable que pour les baux d’habitation ;
  • Mettre l‘entretient des puits et des fosses d’aisances à la charge du preneur ;
  • Prévoir une clause de révision du bail commercial, afin d’avoir la possibilité d »augmenter le loyer au moment de son renouvellement ;
  • Même si vous voulez mettre un terme à votre contrat (à cause par exemple des loyers impayés, d’une négligence notoire pour l’entretien du local, etc.), assurez-vous de servir au préalable au preneur, une mise en demeure par voie d’huissier, suivi d’un préavis locatif dont la durée est de 1 mois pour 1 an de loyer. Ces mesures vous éviteraient d’engager votre responsabilité pour violation de domicile ou rupture abusive du contrat. 
  • Lors de la négociation, il est possible d’insérer dans le contrat une clause résolutoire (fin) en cas de non-respect des obligations du preneur.

 

Côté preneur,

  • Exigez toujours une quittance à chaque paiement ;
  • Pour votre sécurité, si vous avez souscrit à un bail à usage professionnel, il est plus intéressant de signer un contrat de bail à durée déterminée ; l’intérêt réside dans le fait que vous bénéficiez d’un droit au renouvellement du bail ; or la durée indéterminée, signifie bien qu’il peut se terminer à tout moment ;
  • Si vous remarquez l’état délabré du local au moment de la signature, formulez-en des réserves sur l’état des locaux au moment de la signature du contrat ;
  • Insérez une clause donnant la possibilité de suspendre le prix du loyer pendant la durée des grosses réparations à la charge du bailleur ;
  • En ce qui concerne le bail professionnel, vous bénéficiez automatiquement d’un droit de suite du bail même après la vente du local par le propriétaire ;
  • Prévoir une clause de cession et de sous-location du bail afin de bénéficier de l’économie qui pourrait en résulter et ne pas faire face à l’opposition du bailleur au moment venu ;
  • Utilisez le local en bon père de famille et surtout négociez des modalités de paiement que vous pourrez respecter, car payer le loyer dans les délais est votre principale obligation.

NB : Il est dans l’intérêt des deux parties de faire enregistrer le bail.

Avez-vous eu une expérience négative au cours de votre bail ? Partagez-la en commentaire.

 

  • 19/05/2021
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Le droit des affaires en entreprise, représente l’ensemble des règles applicables à celles-ci tant en ce qui concerne son statut juridique, les voies d’exécution des sûretés, le recouvrement des créances ou encore son processus de liquidation.

Le juriste d’affaires en Entreprise a donc un rôle incontestable étant donné qu’il demeure le garant de la bonne exécution de tous ces aspects de la vie de l’entreprise.

Dans le domaine de l’immobilier et de l’intermédiation automobile, le juriste d’affaires exerce essentiellement un rôle de conseil juridique auprès de ses interlocuteurs que sont notamment les vendeurs, acheteurs et apporteurs d’affaires.

 

LE RÔLE PRINCIPAL DU JURISTE D’AFFAIRES CHEZ NIMMO-AUTO

 

Le juriste d’affaires chez  Nimmo-Auto,  a pour mission principale de  s’assurer  de  la  sécurité  juridique  des  transactions  issues  des secteurs  automobiles  et  immobiliers  (nous  garantissons  à  cet  effet,  la  fiabilité,  la conformité  et  la  légalité  des  documents  soumis  à  votre  appréciation  en  vue  de  l’achat  ou  de la  location  d’un  immeuble  bâti,    d’un  immeuble  non  bâti,  ou d’un  véhicule)  ;

Notre  responsabilité  est  de  vous  accompagner  à  réaliser  vos  opérations  en  toute  légalité  et surtout,  en  toute  sécurité.  À  ce  titre,  nous  menons  en  aval  des  investigations  et  vous conseillons  avant  toute  signature  d’une  convention    par  acte  authentique  ou  sous  seing  privé selon  les  cas  ;

Le juriste d’affaires chez Nimmo-auto  vous  conseillera  et  vous  assistera  en  tout  ce  qui  concerne  les  procédures  et  la règlementation  en  matière  commerciale,  foncière  et  immobilière  (par  conséquent,  passer  un acte  de  vente,  négocier  et  signer  un  contrat  de  bail,  obtenir  un  titre  foncier  sur  une  parcelle de  terrain,  mettre  en  œuvre  un  projet  de  lotissement,  constituer  un  dossier  technique,  etc…  ne seront  plus,  qu’un  jeu  d’enfant.

Tout  cela  est  rendu  possible  grâce  à  l’expertise  et  au  savoir-faire  de  Nimmo-auto  qui  assure un  juste  dosage  entre  qualité  et  sécurité  avec  en  prime  votre  satisfaction. 

 

LES AUTRES MISSIONS DU JURISTE D’AFFAIRES CHEZ NIMMO-AUTO

 

En dehors de son rôle de conseil, Nimmo-auto offre plusieurs services qui incombent au juriste d’affaires.

Pour découvrir les services offerts par Nimmo-auto cliquez ici.

Notre champ d’activité s’étend sur un rôle commercial, un rôle de conseil (Juriste d’affaires), des activités connexes ainsi que la gestion globale de vos dossiers.

N’hésitez pas de nous contacter en cliquant sur contact et de nous laisser un avis.

 

Alors,  pour bénéficier  de  nos  services,  abonnez-vous  dès  à  présent,  en remplissant le formulaire d’inscription ici,  ou  contactez-nous  directement  par  appel  téléphonique.

  • 15/05/2021
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