QUEL AGE POUR AVOIR UN TITRE FONCIER EN SON NOM AU CAMEROUN ?

La capacité juridique qui s’acquiert à la majorité, est une composante de la personnalité juridique ; il faut également être sain d’esprit afin de passer des actes juridiques via un consentement éclairé, dans la mesure où ceux-ci peuvent engager notre responsabilité. Ainsi, il est accordé au sujet de droit, la capacité de jouissance (l’aptitude à être titulaire des droits) et la capacité d’exercice (l’aptitude à exercer ces droits). Dans le foncier plus particulièrement, *la règle simple de capacité juridique* (excluant bien évidemment les incapables recensés par les articles 1124 et suivants du Code civil), *qui exige à une personne d’être majeure et de jouir de toutes ses facultés mentales et physiques, ne suffit pas pour aspirer à être propriétaire d’un titre foncier*. Il y’a alors des conditions spécifiques à respecter. Ce qui nous amène à nous interroger doublement : veut-on obtenir un titre foncier à notre nom, sur une parcelle du domaine national de 1^ere catégorie ? Ou alors veut-on obtenir un titre foncier à notre nom, sur une parcelle du domaine national de 2^e catégorie ou par voie de morcellement ou par voie de mutation de titre existant ? Tels sont les questionnements qui relèvent le problème fondamental de l’âge requis pour avoir un titre foncier au Cameroun.

1. LE CADRE JURIDIQUE

Il faut de prime abord se référer à l’article 17 de l’ordonnance de 74 fixant le régime foncier. Il est ainsi écrit :

« Les dépendances du domaine national sont attribuées par voie de concession, bail ou affectation dans des conditions déterminées par décret.

Toutefois, les collectivités coutumières, leurs membres ou toute autre personne de nationalité camerounaise qui, à la date d’entrée en vigueur de la présente ordonnance, occupent ou exploitent paisiblement des dépendances de la première catégorie prévue à l’article 15, continueront à les occuper ou à les exploiter. Ils pourront, sur leur demande y obtenir des titres de propriété conformément aux dispositions du décret prévues à l’article 7.

Dans le respect de la réglementation en vigueur, un droit de chasse et de cueillette leur est également reconnu sur les dépendances de deuxième catégorie prévue à l’article 15, tant que l’Etat n’aura pas donné à ces terres une affectation précise ».

Il faut ensuite convoquer l’article 11 du décret de 2005, modifiant et complétant certaines dispositions du décret de 1976, fixant les conditions d’obtention du titre foncier qui dispose :

« (1) Toute personne habilitée à solliciter l'obtention d'un titre foncier sur une dépendance du domaine national doit constituer un dossier comprenant :

- une demande en quatre (4) exemplaires dont l'original est timbré, indiquant ses nom et prénoms, sa filiation, son domicile, sa profession, son régime matrimonial, sa nationalité, le .nom sous lequel l'immeuble doit être immatriculé ;

- la description de l'immeuble (situation, superficie, nature de l'occupation ou de l'exploitation, estimation de sa valeur, indication des charges qui le grèvent).

(2) La demande signée, ne doit viser qu'un immeuble composé d'une seule parcelle. Si une route ou une rivière traverse le terrain, celui-ci fait l'objet d'autant de demandes qu'il y a de parcelles distinctes.

(3) Les demandes portant sur les terres libres de toute occupation ou de toute exploitation sont irrecevables. Elles sont instruites selon la procédure de concession.

(4) Suivent également la procédure de concession, les demandes portant sur des mises en valeur réalisées après le 5 août 1974, sauf s'il est établi par la Commission consultative que ces mises en valeur étaient précédées par une occupation ou une exploitation non probantes réalisées avant le 5 août 1974. »

2. L’EXPLICATION DE LA LOI

A la lecture attentive de ces deux textes, on constate qu’il existe deux possibilités d’immatriculer les terres du domaine national ;

Soit par voie d’immatriculation directe pour les terres d’habitation, de culture, de plantation, de pâturage et de parcours, qui appartiennent au domaine national de 1^ere catégorie ;

Soit par voie de concession pour les terres libres de toute occupation effective, qui appartiennent au domaine national de 2^e catégorie.

Le législateur semble n’avoir pas clairement identifié l’âge requis pour l’immatriculation d’un terrain mais a sans doute donné des indices clairs. C’est le cas de l’exigence d’une mise en valeur avant le 5 août 1974 pour immatriculer les terrains du domaine national de 1^ere catégorie. Ainsi il semble évident qu’on ne peut avoir participé à la mise en valeur d’un bien avant sa naissance ; ce qui nous donne des indices sur l’âge requis pour lancer une procédure d’immatriculation directe (être né avant le 5 août 1974). Donc pratiquement en 2024, avoir 50 ans et plus. Ce qui constitue une véritable entorse à la sécurisation des intérêts immobiliers étant entendu que le titre foncier est la seule certification de la propriété immobilière et peu de camerounais, bien qu’étant issus d’une lignée ayant mis en valeur des terres mais ne les ayant pas immatriculées, ne peuvent légalement faire valoir leur droit de propriété. La solution pratique étant souvent de titrer le terrain au profit d’une collectivité coutumière pour ensuite procéder à un morcellement. Mais une telle hypothèse ne met pas à l’abri des abus. Cependant, en attendant une réforme foncière, il convient de respecter la loi en vigueur.

En ce qui concerne par contre les dépendances du domaine national de 2e catégorie, l’âge requit ne fait légitimement pas face à une restriction à condition d’avoir la capacité d’exercice, donc être majeur. En l’occurrence avoir 21 ans et plus.

Plus globalement, pour les procédures de morcellement ou de mutation de titre existant, l’âge peut même légitimement être étendue à un mineur ou à un majeur incapable, pourvu qu’il soit représenté par ses parents ou tuteurs, qui agiront en son nom et pour son compte en attendant pour le mineur, qu’il ait, la majorité légale, afin d’en disposer comme bon lui semble. La capacité de jouissance est donc suffisante, mais l’action devra être introduite via le mécanisme de protection par un représentant légal.

En conclusion, pour toute mutation ou morcellement, il n’y a pas d’âge exigé pour solliciter et obtenir un titre foncier en son nom ; il suffit d’avoir la capacité de jouissance et être assisté ou les deux en même temps ; pour toute concession, il faut être majeur capable (avoir 21 ans et jouir de ses facultés physiques et mentales) donc avoir la capacité de jouissance et d’exercice au même moment. A contrario, pour toute immatriculation directe, il faudra justifier auprès de la commission consultative, de la mise en valeur du terrain avant le 05 août 1974 ou se greffer en collectivité avec d’autres personnes faisant partie de la collectivité ayant mis le terrain en valeur afin d’avoir une suite favorable à la demande d’immatriculation du terrain en vue de l’obtention, d’un titre foncier dans lequel votre nom sera inscrit. 

Mots clés

Age pour avoir un titre foncier

Domaine national

Collectivité coutumière

Immatriculation directe

Concession

Morcellement

Mutation