L’acquisition d’un terrain au Cameroun malgré un certain libéralisme observé au niveau du prix de vente des terrains entre les parties, observe néanmoins certaines mesures légales, en ce qui concerne l’enregistrement des actes de ventes immobilières, d’où l’intérêt d’une mercuriale des prix en matière foncière. Cette dernière peut être définie comme la grille des prix admis et acceptés par l’Etat dans chaque zone ; ce sont donc des prix homologués : on parle de prix légal du terrain au m²/zone. Ainsi, dans une zone urbaine, la mercuriale ne peut être la même que dans une zone rurale. Il en est de même de la différence de valeur des terrains situés en plein centre-ville et ceux, des quartiers de seconde zone, des quartiers chics ou sélectifs et des quartiers difficiles etc. Le niveau de développement est donc primordial ici. D’ailleurs, Le décret N° 2006/3023/PM du 29 décembre 2006 (que vous pouvez consulter ici), plantait déjà le décor d’une évaluation administrative des immeubles en matière fiscale en tenant compte de certains critères de calcul pour l’attribution des prix. Le décret N° 2014/1881/PM du 04 juillet 2014 lui emboite également le pas. Les prix pouvant évoluer en fonction du temps. Le présent article a donc un but majeur informatif ou didactique en l’état actuel des faits et du droit, dans l’intérêt direct des acteurs des opérations immobilières que sont les vendeurs, les acheteurs ou encore les facilitateurs. Mais qu’en est-il véritablement de la mercuriale des prix en matière immobilière au Cameroun ?

 

D’entrée de jeu, il faut savoir que l’Etat, tout comme les personnes privées morales ou physiques, est susceptible d’être propriétaire foncier à part entière (avoir dessus, un titre foncier) et donc d’avoir le droit de disposer de ses terres de la manière la plus absolue. Par conséquent, toute personne peut solliciter une acquisition auprès d’elle et devra se référer, pour la base de calcul relativement aux impôts et taxes, à un texte qui concerne la mercuriale des prix minima applicables aux transactions sur les terrains relevant du domaine privé de l’Etat : c’est le décret N° 2014/3211/PM du 29 septembre 2014 (que vous pouvez consulter ici). A titre illustratif, les prix minima au m² diffèrent selon que le terrain du domaine privé de l’Etat est acheté à bankomo, Ngoumou, Obala, Ebolowa, Sangmelima, Eseka… (2000 FCFA) ou Maroua, Garoua, Monatele, Bafoussam, Kribi, Bamenda… (5000 FCFA) ou encore à Yaoundé, Douala… (10000 FCFA) ou même encore à Sa’a, Bikok, Akono, Essé, Ebebda… (500 FCFA) etc. Il faut néanmoins préciser que ces prix homologués sont à usage d’habitation. Pour le commerce, c’est le double ; pour l’industrie, c’est la moitié et pour la culture ou le social, c’est le quart. 

A cet effet, s’il est admis que le prix homologué des espaces issus du domaine privé de l’Etat est clair et connu, ce n’est pas forcément la même logique pour les terres des particuliers, personnes physiques ou morales. Quel serait donc le prix homologué des espaces issus de ces dernières propriétés privées ? L’inquiétude demeure donc intacte pour l’usager, quant à la bonne référence de calcul applicable aux transactions privées en matière foncière. C’est pour répondre à cette problématique que nous avons pris la résolution au moyen de cet article, de vulgariser davantage les informations y relatives.

 C’est fort de cela, qu’à la lecture de la mercuriale des valeurs administratives des immeubles bâtis et non bâtis, le constat est rapidement fait en ce que les prix minima diffèrent en fonction des zones mais sont beaucoup plus considérables que ceux du domaine privé de l’Etat. Ainsi par exemple, alors que le prix minimum est de 75000 FCFA pour les immeubles non bâtis et 150000 FCFA pour ceux bâtis, à Kotto à Douala ou à Olezoa à Yaoundé, à Obobogo par contre, nous avons 30000 FCFA pour les immeubles non bâtis et 150000 FCFA pour ceux bâtis. Une autre illustration est celle de Omnisport à Yaoundé également où on a 120000 FCFA pour les immeubles non bâtis et 200000 FCFA pour ceux bâtis. Les exemples sont légions et nous pouvons les multiplier dans les quartiers comme Odza, Ngousso, Simbock, Bastos etc.   L’accompagnement sera davantage à la mesure des différentes préoccupations des usagers avec l’assistance et l’expertise technico-juridique de Nimmo-Auto, Agence immobilière.

La propriété immobilière est un processus, qui nécessite des préalables importants en vue d’obtenir la certification qui confère le droit de jouir, d’user et de disposer des terres de la manière la plus absolue : c’est le titre foncier.  Lesdits préalables, après la visite du site et l’obtention du certificat de propriété, consiste à la constitution du dossier technique afin de finaliser l’acte de vente chez le notaire. Qu’est-ce-que le dossier technique et comment l’obtient-on ?

LA NOTION DE DOSSIER TECHNIQUE

Il est important de noter qu’il n’y a pas une définition légale du dossier technique ; mais à l’observation, nous remarquons aisément que c’est un ensemble de documents constitué de procès-verbaux de bornage et de croquis de plan. Le géomètre devra donc monter ce dossier et le déposer au cadastre pour la mise à jour sur la Map (carte) pour le rattachement aux plans cadastraux et visa du Chef service cadastre. Comment tout cela s’opérationnalise-t-il sur le terrain ?

LA MISE EN ŒUVRE DU DOSSIER TECHNIQUE

Vous avez l’ambition d’acheter un terrain ? Si oui, il faudra nécessairement obtenir un dossier technique à votre nom, sur la parcelle objet de l’achat. A noter que le notaire n’est pas habilité à rédiger un contrat de vente de terrain sans dossier technique préalable. Ce qui se passe généralement ce sont des « promesses de vente ». Pour obtenir donc votre dossier technique, il faut, hormis le dossier technique en lui-même, un certain nombre de pièces importantes : Le titre foncier original, le plan de lotissement visé si c’est un terrain loti et le certificat de propriété.

Vous aurez compris qu’avant tout paiement, la prudence exige au préalable de tirer le certificat de propriété, descendre sur site pour faire une levée topographique, implanter les bornes et dessiner les croquis y afférents. Le procès-verbal de bornage, qui doit être signé de l’acquéreur, du vendeur et du géomètre, est jumelé au croquis monté par ce dernier et visé par un géomètre-expert. S’en suit alors le dépôt du dossier au cadastre qui passera tour à tour par le contrôleur, la mise à jour et le Chef service cadastre. Selon l’efficacité et le suivi pointilleux du dossier, le dossier technique au nom de l’acquéreur peut être disponible entre 02 semaines et 01 mois. Le pied peut dorénavant être posé sur l’accélérateur, c’est-à-dire rédiger l’acte notarié et engager la procédure d’immatriculation au nom de l’acquéreur. Toute chose utile où Nimmo-Auto est disposée à vous accompagner sur le terrain.

Il est un principe juridique que « L’être humain a le droit de repentir » c’est-à-dire de se rétracter d’un engagement ; ainsi, en cas de changement d’avis, la correction reste une alternative permise. Conscient de ce truisme, le législateur a envisagé la possibilité de se désister d’une action qu’un requérant aurait intentée et où il n’aurait plus aucun intérêt. Encore plus intéressante dans le domaine immobilier ou plus précisément foncier, la question du désistement, fait référence à une renonciation des droits sur une parcelle de terrain préalablement acquise. L’explication est toute simple : un acquéreur a initié une procédure d’achat sur un terrain ; ayant suivi à la lettre nos conseils (lire à cet effet notre article sur la procédure d’achat d’un bien immobilier au Cameroun), il décide de se faire établir un dossier technique pour finaliser l’acte de vente chez le notaire ; deux hypothèses sont alors envisageables : soit il s’est fait établir le dossier technique (ensemble de documents ayant la nature de procès-verbaux de bornage et de croquis des plans ayant l’intérêt de rattacher le terrain au réseau géodésique par une mise à jour), sur une parcelle non indiquée ou erronée, soit il souhaite revendre à quelqu’un d’autre sans pour autant finaliser la procédure de morcellement ou de mutation totale selon le cas. Dans chacune de ces hypothèses, il faudra d’abord procéder à un désistement avant de poursuivre toute action. LA PROCEDURE DE DESISTEMENT FONCIER Le désistement est en principe notarié, c’est-à-dire doit se faire devant le notaire territorialement compétent, mais peut également se faire au commissariat devant le commissaire de police. C’est en fait une attestation ou une lettre de désistement qui révèle l’intention du requérant de renoncer manifestement à ses droits sur une parcelle déterminée au profit d’un nouvel acquéreur ou au profit des ayants droits de base c’est-à-dire des vendeurs initiaux. De toutes les manières, le désistement se fait toujours au profit de X ou Y personne ; ce qui est pratiquement la technique de vente rapide de certains acquéreurs de terrain qui veulent limiter les dépenses liées à la procédure d’obtention d’un titre foncier et vendre rapidement à l’aide du dossier technique. Par ailleurs une erreur délibérée ou non peut survenir dans le montage du dossier technique d’un acheteur. Au lieu que la parcelle X soit objet du dossier signé au cadastre, c’est plutôt la parcelle Y : on parle de confusion de lot. La solution réside bien évidemment dans un désistement afin de recommencer une nouvelle procédure visant à obtenir le dossier technique sur le bon lot. S’il est à contrario admis que le bénéficiaire d’un tel dossier technique erroné, refuse de désister volontairement, la partie ayant un intérêt peut intenter une action devant le juge compétent pour escroquerie foncière jumelée à un abus de confiance, qui ouvrira bien évidemment droit à des sanctions pénales. Mots clés Désistement foncier Requérant Notaire Commissaire de police Juge

La terre est un tout et pour la viabiliser, il est de coutume de la transformer au préalable en plusieurs lots résultants de la division d’une propriété foncière dans le strict respect des règles d’urbanisme : c’est le lotissement. Nous sommes donc bien en aval, en présence d’une unité foncière destinée à être en amont, fractionnée pour une transformation efficiente, dans le respect des standards nationaux et internationaux en matière d’aménagement foncier. En tout état de cause, l’objectif du lotissement est de faciliter l’exploitation, la location ou la cession de la terre par une division en propriété ou en jouissance. Il faut alors au demeurant respecter une procédure juridiquement encadrer pour qu’on puisse à terme parler de terrain loti. Cela nous amène à nous interroger sur : quelle est la procédure de lotissement au Cameroun ? Suite à ce problème posé, il est important de signaler d’emblée qu’il existe trois types de lotissements ayant chacune leur procédure, en l’occurrence le lotissement domanial, le lotissement communal et le lotissement privé. C’est d’ailleurs, la dernière typologie de lotissement qui retient notre attention dans le cadre de cette analyse.  Par conséquent, s’il est admis que le législateur camerounais a élaboré une procédure légale de lotissement privé des terrains, il n’en demeure pas moins vrai qu’il existe des préalables importants.

 

PREALABLES A TOUTE PROCEDURE DE LOTISSEMENT PRIVE AU CAMEROUN

 

Il faut savoir que le lotissement met généralement en exergue deux acteurs majeurs : le Propriétaire ou l’initiateur du service (le promoteur) et l’opérateur du service (le lotisseur), qui est généralement appelé le financier au Cameroun, lorsque l’ayant droit n’a pas les moyens directs d’initier la procédure. Cette rencontre préalable et importante, sert à fixer les jalons d’une vision du propriétaire, combinée à l’expertise du financier, qui pourra aisément donner des renseignements généraux et donner les délais approximatifs de réalisation des travaux au regard de son expérience et de ses contacts dans le domaine.

La pratique foncière camerounaise favorise donc des appels à financement de lotissements, où les ayants droits promettent généralement, une superficie compensatrice au financier, en cas de réalisation des travaux. Mais celui-ci, avant de véritablement s’y engager est souvent contraint de payer une « prime à la signature ». Un protocole d’accord entre les parties est alors signé devant notaire, afin que chacune des parties respecte ses engagements. La procédure de lotissement proprement dite, peut donc être lancée.

 

LA PROCEDURE DE LOTISSEMENT PRIVE AU CAMEROUN

 

Le cadre juridique du lotissement à l’initiative des personnes privées physiques ou morales, est contenu dans les textes suivants :  loi de 2004 sur l’urbanisme (article 54 à 64) ; décret de 79 sur les règles relatives à la création des lotissements et décret complémentaire et modificatif N°90/1481 du 09 novembre 1990.

Ainsi, pour que le lotissement soit possible, le terrain doit au préalable être immatriculé. S ‘il n’existe pas encore de titre foncier sur ledit terrain, ce sera impératif de commencer par l’immatriculation (voir notre article sur l’immatriculation) avant de lancer la procédure de lotissement. Il est utile de rappeler qu’il n’est pas nécessaire de lancer une procédure de lotissement pour les terrains de moins de 04 lots destinés à la construction des maisons d’habitation ; un certificat d’urbanisme est suffisant pour vendre.

Globalement, le lotissement doit être créé à l’initiative du propriétaire du terrain. Ainsi, le financier susmentionné pour mener à bien la procédure, devra agir au nom et pour le compte de celui-ci qui en est le véritable requérant. Le dossier de demande de lotissement tel que décrit par l’article 4 du décret de 79, doit être déposé à la mairie contre récépissé. Le maire adresse le dossier assorti de son avis, dans les 15 jours qui suivent le dépôt, au service local de l’urbanisme. Ce dernier instruit le dossier dans les 30 jours et le transmet au Préfet, qui dispose également de 30 jours pour se prononcer par arrêté motivé, à compter de cette transmission. A l’expiration de ce délai, le silence du Préfet vaut approbation du lotissement ; confère art 6 du décret de 90.

Au demeurant, le propriétaire s’il n’a pas les moyens de satisfaire personnellement à une procédure de lotissement peut faire recours à un financier, qui va mobiliser un certain nombre de compétences pour la réalisation du plan de lotissement par levée topographique sur une échelle de 1/1000 ou 1/5000 qui doit être visé par le Chef service cadastre du lieu de situation de l’immeuble, avant d’être introduit avec les autres pièces du dossier indiqués à l’article 4 du décret de 79 afin que le Ministre valide le lotissement par arrêté.

Une opérationnalisation sur le terrain avec des engins, qui ne consiste qu’à matérialiser ce plan de lotissement sera donc faite au final, afin de viabiliser le site pour mieux l’exploiter, le louer ou le vendre, après une délimitation physique des parcelles par bornage et emprise des voies du terrain.

 

 

Mots clés :

Procédure de lotissement

Requérant

Financier

Maire, ministre

Urbanisme

L’Etat est le gardien de toutes les terres ; à ce titre, il les administre « en vue d’en assurer une utilisation et une mise en valeur rationnelle » à en croire l’article 16 de l’ordonnance de 74/1 fixant le régime foncier. Ainsi et afin de réaliser des projets d’intérêt général, les dépendances du domaine national, peuvent être incorporées au domaine privé de l’Etat ou à celui des personnes morales publiques par la procédure d’incorporation, que nous n’aborderons pas dans le cadre de ces développements. Il en est autrement de celles ayant fait l’objet d’appropriation privée à la suite d’une immatriculation (lire l’article sur l’immatriculation des terrains du domaine national). La procédure dans ce dernier cas de figure sera donc celle de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Cette dernière est définie comme un mode de cession forcée unilatérale de la propriété immobilière bâtie ou non, appartenant à des particuliers ou à des personnes morales, contre une indemnité. Il s’agira donc dans le cadre de cette étude de décrire la procédure d’expropriation, avant d’analyser la procédure d’indemnisation des victimes.

 

• I. LA PROCEDURE D’EXPROPRIATION

Le fondement juridique d’une telle expropriation, est la loi n° 85/09 du 04 juillet 1985 régissant l’expropriation pour cause d’utilité publique et son décret d’application n° 87/1872 du 16 décembre 1987. La procédure d’expropriation peut en effet, être engagée soit directement par l’Etat, soit indirectement à la demande des collectivités locales, des établissements publics, des concessionnaires du service public ou des sociétés d’Etat.

La demande du requérant doit donc être adressée au ministre en charge des domaines et des affaires foncières. Elle comprend : une note explicative du projet à réaliser, la localisation du projet, la superficie demandée, la date approximative de démarrage des travaux et la disponibilité des crédits d’indemnisation avec indication des moyens d’indemnisation.

Dans tous les cas de figure, le projet doit revêtir un caractère d’utilité publique ou d’intérêt général dans les domaines variés comme le sport, l’éducation, la santé, l’emploi, l’économie, l’aménagement du territoire et l’urbanisme. Un investissement visant donc un intérêt privé ne peut donc pas bénéficier de cette procédure ; c’est le cas par exemple de la construction d’une villa ou d’un hôtel.

L’objectif à terme de l’expropriation, étant la prise par le MINDCAF, d’un arrêté déclarant l’utilité publique des travaux projetés. Ledit arrêté a d’ailleurs une prescription de 02 ans avec possibilité de 01 an de prorogation, pour procéder à l’expropriation ; au cas contraire, il sera caduc.

Pendant ce délai limité, et suivant cet arrêté, une commission de constat et d’évaluation (voire l’article 5 du décret pour sa composition) est mise sur pied pour mener une enquête visant à constater les droits, faire borner les terrains concernés et ceci aux frais du bénéficiaire, évaluer les biens mis en cause et identifier leurs titulaires et propriétaires. Cette phase est sanctionnée par la rédaction des procès-verbaux de constat et d’évaluation.

Au terme de cette procédure, un décret d’expropriation entrainant le transfert de propriété par mutation des titres fonciers, la suspension de toute transaction et mise en valeur sur les terrains concernés, la purge des droits réels inscrits avant la signature du décret (transformation en créance d’indemnité) ainsi que le déguerpissement, fixe l’indemnité due aux personnes évincées.

 

• II. L’INDEMNISATION DES VICTIMES

L’expropriation ouvre droit à l’indemnisation en argent ou en nature des victimes. Ces dernières sont en principe des propriétaires privés au sens des lois et des règlements c’est-à-dire des personnes possédant sur leurs parcelles, des titres fonciers. Toutefois, les occupants sans titre ont également des droits qui leur sont reconnus par l’ordonnance de 74 qui les protège d’ailleurs contre toute tentative d’éviction, même s’ils sont interdits de vendre ces parcelles (voire la récente note du MINDCAF). Vu ainsi, ils peuvent également prétendre à une indemnisation, à condition de prouver leur qualité d’« occupant de bonne foi » ; tout compte fait, ils doivent se plier lorsque l’Etat sollicite ces parcelles.

Il est important de savoir qu’avant le recours à l’expropriation, les requérants doivent procéder aux négociations préalables avec les propriétaires ou ayants droits concernés en vue d’un accord. En cas de mésentente, le MINDCAF joue le rôle d’arbitre.

Par ailleurs, l’indemnité est en principe pécuniaire mais il peut y avoir compensation en nature d’égale valeur. S’il s’agit d’un terrain, la compensation doit se faire autant que possible dans la commune du terrain frappé par l’expropriation. Si la valeur du terrain offert en compensation est supérieure à celle du terrain ayant subi l’expropriation, la soulte est payée par le bénéficiaire de l’indemnité ; dans le cas inverse, la soulte est payée par le bénéficiaire de l’expropriation.

Notons également que l’indemnisation se fait en principe, avant l’expropriation mais dans la pratique, on observe davantage l’occupation des lieux par le bénéficiaire de l’expropriation avant paiement, sous le fondement de cette possibilité autorisée par la loi « dans certains cas ». A titre d’exemple au Cameroun, nous avons encore en mémoire l’expropriation pour cause d’utilité publique à Douala dans le quartier DIKOLO, dans le département du Wouri, qui a défrayé la chronique pendant un bon moment.

Ce qu’il faut retenir cependant, c’est que, l’indemnité est supportée par la personne morale ayant sollicité l’expropriation, ou lorsqu’il s’agit spécifiquement de l’Etat, par le budget du département ministériel l’ayant sollicité. Elle porte sur le dommage matériel direct, immédiat et certain causé par l’éviction.  Elle couvre les terrains nus, les cultures, les constructions et toute autre mise en valeur. Toutefois, il n’est dû aucune indemnité pour destruction des constructions vétustes ou menaçant ruines ; il en est de même des constructions réalisées en marge des règles d’urbanisme ou en infraction aux dispositions législatives ou règlementaires fixant le régime foncier.

Nous ne saurions conclure sans souligner que la victime a le droit de refuser les montants de l’indemnité proposée ; à ce titre, après une réclamation préalable restée sans effet concluant, elle peut saisir le juge administratif compétent du lieu de situation de l’immeuble, dans un délai de 01 mois suivant la date de notification de la décision contestée. Mais une telle action en justice n’arrête pas l’expropriation, encore moins ses effets.

La victime peut aussi, lorsqu’elle juge que l’expropriation est abusive, aller jusqu’à contester le caractère d’utilité publique de l’expropriation ; dans ce cas de figure, il est conseillé d’exercer une action collective avec le voisinage pour plus d’efficacité.

 

 

Mots clés

Procédure d’expropriation

Utilité publique

Indemnisation

Victimes

Propriétaires

Occupants sans titre

Le titre foncier est l’unique certification de la propriété immobilière. Il est délivré au terme d’une procédure rigoureuse et animée de bout en bout de publicité. Tout prétendant à un droit y relatif, disposant alors de tous les moyens et délais pour faire opposition, ou demander une inscription en cas de prétention élevée à un droit réel ou charge susceptible de figurer dans le titre foncier, ne peut donc en principe, y faire valoir des droits réels après sa délivrance, si la procédure d’immatriculation a été scrupuleusement respectée.  Ledit titre est donc définitif, inattaquable et intangible Ainsi, une victime de manœuvres dolosives, tiers à la procédure d’immatriculation d’un terrain, ne dispose d’aucun recours direct sur un terrain querellé dont il aurait été abusé, mais plutôt d’une action personnelle en responsabilité civile pour dommages et intérêts contre l’auteur de ce dol.

Toutefois, il est important de souligner que malgré ces caractères définitif, inattaquable et intangible du titre foncier, il peut cependant être soit modifié (à la suite d’une cession, d’un démembrement ou d’une fusion) soit rectifié (à la suite d’erreurs ou omissions) soit complètement annulé. C’est d’ailleurs ce dernier aspect qui consiste à retirer toute prérogative liée au titre foncier, qui nous intéresse en l’espèce. Il en sera ainsi en cas de manque de vigilance ou de complicité de l’administration ou même encore en cas de fraude du bénéficiaire, car nul ne peut prétendre à un droit légitime dans le fau ; et il y’a un principe fondamental de la justice qui souligne que « la fraude ne peut servir de titre à un droit ». Beaucoup d’ayants droit au Cameroun sont d’ailleurs victimes d’annulation de titres fonciers, notamment avec les vagues récentes d’annulation dans certaines régions du pays. Dans cette étude, nous verrons donc ensemble les conditions d’annulation d’un titre foncier, ses effets, mais surtout l’attitude à adopter lorsqu’on en est victime.

 

1. LES CONDITIONS D’ANNULATION DU TITRE FONCIER

L’article 2 du décret de 2005 fixant les conditions d’obtention du titre foncier, dans ses alinéas 3, 5 et 6, est assez clair sur la question en disposant :

« (3) … le ministre chargé des Affaires foncières peut, en cas de faute de l'administration, résultant notamment d'une irrégularité commise au cours de la procédure d'obtention du titre foncier, et au vu des actes authentiques produits, procéder au retrait du titre foncier irrégulièrement délivré.

(5) Le retrait du titre foncier prévu à l'alinéa 3 du présent article ne peut, sauf cas de fraudes du bénéficiaire, intervenir que dans le délai du recours contentieux.

(6) Un titre foncier est nul d'ordre public dans les cas suivants :

-           lorsque plusieurs titres fonciers sont délivrés sur un même terrain ; dans ce cas, ils sont tous déclarés nuls de plein droit, et les procédures sont réexaminées pour déterminer le légitime propriétaire. Un nouveau titre foncier est alors établi au profit de celui-ci ;

-           lorsque le titre foncier est délivré arbitrairement sans suivi d'une quelconque procédure, ou obtenu par une procédure autre que celle prévue à cet effet ;

-           lorsque le titre foncier est établi en totalité ou en partie sur une dépendance du domaine public ;

-           lorsque le titre foncier est établi en partie ou en totalité sur une parcelle du domaine privé de l'Etat, d'une collectivité publique ou d'un organisme public, en violation de la réglementation ».

C’est dire que les requérants, parties ou tiers lésés, peuvent saisir l’autorité administrative compétente aux fins d’annuler un titre foncier dans un délai de 2 mois à compter de l’établissement de ce titre (délai non respecté en pratique à cause de l’information le plus souvent tardivement connue, de l’abus : solution jurisprudentielle). Au cas où ladite autorité, qui ne peut d’ailleurs prononcer l’annulation, que dans les hypothèses prévues ci-dessus rejette le recours, le requérant peut introduire un recours contentieux devant la chambre administrative de la cour suprême dans les 60 jours à compter du rejet du recours administratif sous peine de forclusion (voir la loi l’article 7 de la loi du 8 décembre 1975 sur les procédures devant la Cour suprême statuant en matière administrative).

Il en est de même pour les requérants qui sont contre l’annulation du titre foncier par le ministre : ils disposent d’un recours gracieux préalable devant cette autorité administrative, avant d’aller au contentieux devant le juge administratif.

A noter également que l’annulation du titre foncier n’est pas seulement administrative mais peut aussi être juridictionnelle ; nous ne nous y attarderons pas. Mais quand est-il des effets d’une telle décision ?

 

2. LES EFFETS DE L’ANNULATION

Il convient de s’intéresser en l’espèce aux alinéas 4, 7 et 5 du même texte qui dispose :

« (4) Le retrait du titre foncier délivré entraîne la mutation sans frais dudit titre au nom du propriétaire initial, s'il s'agit d'un immeuble immatriculé. L'immeuble est remis au même et semblable état où il se trouvait avant la délivrance du titre, s'il s'agit d'un immeuble non immatriculé.

(7) La nullité du titre foncier prévue à l'alinéa 6 ci-dessus est constatée par un arrêté du ministre chargé des Affaires foncières, susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente 

(8) Les agents publics reconnus auteurs ou complices des actes irréguliers ayant entraîné le retrait ou la constatation de nullité d'un titre foncier, sont sanctionnés conformément aux dispositions de l'article 2 de la loi n° 80/22 du 14 juillet 1980 portant répression des atteintes à la propriété foncière et domaniale ».

C’est dire simplement que si une immatriculation irrégulière est intervenue, la nullité du titre est absolue c’est-à-dire avec effet rétroactif à l’égard de tous, considérant ainsi, qu’il n’a jamais existé. Le titre résultant du morcellement par exemple, sera annulé et le terrain retombera automatiquement dans le titre mère régulièrement établi et demeurera pour le propriétaire de ce titre. En revanche dans l’hypothèse d’un retrait de titre d’un terrain qui n’était pas immatriculé au départ, mais qui, à l’arrivée, l’a été frauduleusement, le terrain retombe dans son domaine d’origine (domaine national, public ou privé de l’Etat). Les agents publics véreux ayant facilité de telles manœuvres pouvant également être poursuivis.

En définitive, malgré l’inadéquation de la loi avec la pratique foncière sur l’effet rétroactif de l’annulation du titre foncier, lorsqu’on sait que dans la plupart de ces titres, des ventes, des morcellements, des mutations… ont été opérés, il faut souligner tout de même que si le terrain retombe dans le domaine national par exemple, rien n’interdit d’y faire une nouvelle procédure d’immatriculation dans la stricte légalité.

 

 

Mots clés

Annulation du titre foncier

Immatriculation irrégulière

Voix de recours

Faute de l’administration

Fraude du bénéficiaire

La profession d’agent immobilier est encadrée en droit camerounais par la loi N° 2001/020 du 18 décembre 2001 portant organisation de la profession d’agent immobilier, et son décret d’application N°2007/1138/PM du 3 septembre 2007 fixant les conditions d’accès et d’exercice de la profession d’agent immobilier. Afin de solutionner le problème lié à la crise au logement avec une demande de logements estimée à 11.750.000 pour une offre autour de 540 000 habitations en milieu urbain, à en croire l’Institut national de la statistique, selon un rapport d’enquête publié en juillet 2020, il est impératif pour les politiques publiques d’aménager des règles spécifiques, afin de faciliter l’accès au logement, voire l’accès au foncier, pour tous. C’est dans cette optique que, hormis les vastes projets de constructions de logements sociaux initiés par l’Etat et ses partenaires privés, la faculté a été donnée à certains professionnels, d’accomplir des opérations immobilières, et en faire leur profession habituelle. Entendez par opération immobilière : « l’achat, la vente, la location ou la sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ; 2. L’achat, la vente, la location ou la location-gérance de fonds de commerce ; 3. la souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ; 4. L’achat ou la vente des parts sociales non négociables, lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ; 5. la gestion immobilière ».

L’agent immobilier apparait donc comme un trait d’union entre l’offre et la demande immobilière. C’est un professionnel qui, pour exercer, doit observer un respect strict de la réglementation en vigueur, notamment en ce qui concerne les conditions d’exercice de sa profession : il faut donc obtenir une inscription au registre des agents immobiliers auprès du ministre en charge de l’habitat pour la délivrance d’une carte professionnelle, fournir la garantie financière exigée, souscrire à une police d’assurance et n’avoir jamais été condamné pour une infraction relative à l’atteinte de la fortune ou à l’abus de confiance. Mais quels sont les obligations d’un agent immobilier vis-à-vis de son client et par ailleurs, quels sont ses droits ?

 

LES OBLIGATIONS D’UN AGENT IMMOBILIER

Pour avoir une bonne compréhension des obligations de l’agent immobilier, il est utile de convoquer la section II du deuxième chapitre de la loi de 2001 qui les aborde en suspens.

En effet, il est primordial de savoir que l’agent immobilier est avant tout, un mandataire de son commettant. Ce dernier peut être soit offreur, soit demandeur d’un bien immobilier.

En cette qualité, l’agent est tenu d’exécuter la mission qui lui est confiée avec expertise et diligence dans l’étendue spatiale et temporelle, à lui confiée. Il a donc la faculté de recourir à des tiers pour une mise en œuvre efficace de cette mission. C’est en ce sens, qu’il peut faire appel à des courtiers, confrères ou intermédiaires de son choix. Il peut également se charger personnellement de la réalisation de ses tâches. Il faut ajouter que l’agent immobilier, tout en respectant les limites de son mandat, n’est pas lié au-delà de ce qui est convenu dans le mandat. Tout cela impose donc une contrepartie, généralement appelée « commissions », qui vise la rémunération de l’agent immobilier.

 

LA REMUNERATION DE L’AGENT IMMOBILIER

Le chapitre IV du décret de 2007, renseigne clairement sur la rémunération due à un agent immobilier pour compenser ses prestations de services. Ainsi l’article 32 utilise le prix de vente ou de location, comme critère de rattachement de la rémunération due à ce professionnel. Ainsi, la rémunération fondée sur la facilitation d’une location ou d’une vente, peut être chiffrée soit à un montant fixe, soit en pourcentage convenu d’accord partie, dans la limite autorisée par la loi.

Il est en outre possible pour l’agent immobilier, d’exiger de son client, en sue de sa rémunération, des frais liés à l’ouverture du dossier, aux recherches, à la publicité, à la rédaction du contrat de bail, ou à la visite.

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Mots clés

Agent immobilier

Rémunération ; Commissions

Opérations immobilières

Mandat.

L’immobilier étant un vecteur essentiel de richesse, plusieurs opérateurs s’y investissent pour mettre en œuvre des opérations immobilières. Ces dernières peuvent être définies comme toute transaction immobilière effectuée entre un offreur et un demandeur qui se rencontrent sur le marché immobilier, afin d’acquérir ou vendre un bien immobilier. Le bien immobilier auquel nous faisant allusion ici peut comprendre aussi bien les immeubles non bâtis (terrain), que ceux bâtis (construction). Il apparaît donc évidemment de souligner à tout point de vu que l’acquisition immobilière nécessite au préalable, certaines précautions au regard des investissements importants qui y sont faits. Quelles sont ces précautions ; comment un acheteur ou mieux, un investisseur immobilier peut-il préserver ses intérêts dans ce secteur ?

 

GENERALITES

Le fondement juridique essentiel à utiliser c’est le décret N°79-017 du 13 janvier 1979 sur les transactions immobilières privées.

Globalement, il faut retenir que pour une aliénation ou vente partielle d’un domaine, il faut au préalable procéder à un bornage de la partie visée qui n’est que la résultante d’une demande, adressée au service des domaines territorialement compétent ; celle-ci est mise en jeu par le vendeur. Puis, le procès-verbal et le plan de bornage doivent être dressés. Ce dernier doit également être timbré et visé. Pour une vente qui porte sur le tout, dispense est faite de procéder au bornage.

A la suite de ces préalables, le notaire territorialement compétent, est conjointement saisi par le vendeur et l’acheteur, avec certaines pièces à l’appui ; il doit procéder à la rédaction de l’acte et diligenter la procédure de morcellement (à ce propos, lire cet article ici) en vue de l’immatriculation de cet espace.

 

SPECIFICITE

Il important de souligner par ailleurs, que les achats ou financement immobiliers doivent tenir compte de certains critères avant d’être véritablement opérationnalisés :

En premier lieu, prendre en considération la zone d’investissement ou d’achat immobilier : s’agit-il d’une zone rurale ? S’agit-il d’une zone urbaine ? quelle est la mercuriale qui y est appliquée ? (Lire notre article sur la mercuriale des prix ici) et la mettre en corrélation avec votre projet immobilier : est-ce pour promouvoir des logements ? Est-ce pour une construction familiale ? Est-ce pour un projet agricole ?  Est-ce pour un projet industriel, sportif etc.

En second lieu, tenir compte du niveau de développement actuel et futur de la zone : est-elle habitée ? A quelle échelle ? Est-elle électrifiée ? Est-elle bitumée ? Si non située à combien de kilomètres du goudron, y’a-t-il un projet économique, social ou culturel actuel ou futur, à court ou moyen terme ciblé dans la zone ?

La prise en compte de tous ces éléments, vous permettra à coup sûr de réaliser sereinement et efficacement votre achat ou votre investissement au « juste prix ». Cette façon de faire, favorisera également une meilleure clairvoyance sur l’évaluation des risques d’investissement et donc de pencher davantage la balance en votre faveur afin que à terme, vous ayez le sentiment d’une valeur ajoutée à la suite de la transaction immobilière.

L’Etat est le gardien de toutes les terres ; à ce titre, il les administre « en vue d’en assurer une utilisation et une mise en valeur rationnelle » à en croire l’article 16 de l’ordonnance de 74/1 fixant le régime foncier. Ainsi et afin de réaliser des projets d’intérêt général, les dépendances du domaine national, peuvent être incorporées au domaine privé de l’Etat ou à celui des personnes morales publiques par la procédure d’incorporation. Il en est autrement de celles ayant fait l’objet d’appropriation privée à la suite d’une immatriculation (lire l’article sur l’immatriculation des terrains du domaine national). La procédure dans ce dernier cas de figure sera donc celle de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Cette dernière est définie comme un mode de cession forcée unilatérale de la propriété immobilière bâtie ou non, appartenant à des particuliers ou à des personnes morales, contre une indemnité. Il s’agira donc dans le cadre de cette étude de décrire la procédure d’expropriation, avant d’analyser la procédure d’indemnisation des victimes.

 

LA PROCEDURE D’EXPROPRIATION

 

Le fondement juridique d’une telle expropriation, est la loi n° 85/09 du 04 juillet 1985 régissant l’expropriation pour cause d’utilité publique et son décret d’application n° 87/1872 du 16 décembre 1987. La procédure d’expropriation peut en effet, être engagée soit directement par l’Etat, soit indirectement à la demande des collectivités locales, des établissements publics, des concessionnaires du service public ou des sociétés d’Etat.

La demande du requérant doit donc être adressée au ministre en charge des domaines et des affaires foncières. Elle comprend : une note explicative du projet à réaliser, la localisation du projet, la superficie demandée, la date approximative de démarrage des travaux et la disponibilité des crédits d’indemnisation avec indication des moyens d’indemnisation.

Dans tous les cas de figure, le projet doit revêtir un caractère d’utilité publique ou d’intérêt général dans les domaines variés comme le sport, l’éducation, la santé, l’emploi, l’économie, l’aménagement du territoire et l’urbanisme. Un investissement visant donc un intérêt privé ne peut donc pas bénéficier de cette procédure.

L’objectif à terme étant la prise par le MINDCAF, d’un arrêté déclarant l’utilité publique des travaux projetés. Ledit arrêté a d’ailleurs une prescription de 02 ans avec possibilité de 01 an de prorogation, pour procéder à l’expropriation ; au cas contraire, il sera caduc.

Pendant ce délai limité, et suivant cet arrêté, une commission de constat et d’évaluation (voire l’article 5 du décret pour sa composition) est mise sur pied pour mener une enquête visant à constater les droits, faire borner les terrains concernés et ceci aux frais du bénéficiaire, évaluer les biens mis en cause et identifier leurs titulaires et propriétaires. Cette phase est sanctionnée par la rédaction des procès-verbaux de constat et d’évaluation.

Au terme de cette procédure, un décret d’expropriation entrainant le transfert de propriété par mutation des titres fonciers, la suspension de toute transaction et mise en valeur sur les terrains concernés, la purge des droits réels inscrits avant la signature du décret (transformation en créance d’indemnité) ainsi que le déguerpissement, fixe l’indemnité due aux personnes évincées.

 

L’INDEMNISATION DES VICTIMES

 

L’expropriation ouvre droit à l’indemnisation en argent ou en nature des victimes. Ces dernières sont en principe des propriétaires privés au sens des lois et des règlements c’est-à-dire des personnes possédant sur leurs parcelles, des titres fonciers. Toutefois, les occupants sans titre ont également des droits qui leur sont reconnus par l’ordonnance de 74 qui les protège d’ailleurs contre toute tentative d’éviction, même s’ils sont interdits de vendre ces parcelles (voire la récente note du MINDCAF). Vu ainsi, ils peuvent également prétendre à une indemnisation, mais doivent se plier lorsque l’Etat sollicite ces parcelles.

Il est important de savoir qu’avant le recours à l’expropriation, les requérants doivent procéder aux négociations préalables avec les propriétaires ou ayants droits concernés en vue d’un accord. En cas de mésentente, le MINDCAF joue le rôle d’arbitre.

Par ailleurs, l’indemnité est en principe pécuniaire mais il peut y avoir compensation en nature d’égale valeur. S’il s’agit d’un terrain, la compensation doit se faire autant que possible dans la commune du terrain frappé par l’expropriation. Si la valeur du terrain offert en compensation est supérieure à celle du terrain ayant subi l’expropriation, la soulte est payée par le bénéficiaire de l’indemnité ; dans le cas inverse, la soulte est payée par le bénéficiaire de l’expropriation.

Notons également que l’indemnisation se fait en principe, avant l’expropriation mais dans la pratique, on observe davantage l’occupation des lieux par le bénéficiaire de l’expropriation avant paiement, sous le fondement de cette possibilité autorisée par la loi « dans certains cas ».

L’indemnité est supportée par la personne morale ayant sollicité l’expropriation, ou lorsqu’il s’agit spécifiquement de l’Etat, par le budget du département ministériel l’ayant sollicité. Elle porte sur le dommage matériel direct, immédiat et certain causé par l’éviction.  Elle couvre les terrains nus, les cultures, les constructions et toute autre mise en valeur. Toutefois, il n’est dû aucune indemnité pour destruction des constructions vétustes ou menaçant ruines ; il en est de même des constructions réalisées en marge des règles d’urbanisme ou en infraction aux dispositions législatives ou règlementaires fixant le régime foncier.

Nous ne saurions conclure sans souligner que la victime a le droit de refuser les montants de l’indemnité proposée ; à ce titre, après une réclamation préalable restée sans effet concluant, elle peut saisir le juge compétent du lieu de situation de l’immeuble, dans un délai de 01 mois suivant la date de notification de la décision contestée. Mais une telle action en justice n’arrête pas l’expropriation, encore moins ses effets.

La victime peut aussi, lorsqu’elle juge que l’expropriation est abusive, aller jusqu’à contester le caractère d’utilité publique de l’expropriation ; dans ce cas de figure, il est conseillé d’exercer une action collective avec le voisinage pour plus d’efficacité.

 

 

Mots clés

Procédure d’expropriation

Utilité publique

Indemnisation

Victimes

Propriétaires

Occupants sans titre

L’impôt est défini comme un prélèvement effectué par une puissance publique (fisc, douane, commune…) dans une partie du patrimoine d’un individu dans un but d’intérêt général. La taxe sur la propriété foncière (TPF) est donc un impôt qui porte sur les biens immeubles bâtis ou non bâtis situés dans les chefs-lieux d’unités administratives, ou dans des agglomérations qui bénéficient des voies bitumées, d’adduction d’eau, d’électricité et/ou de téléphone. Y sont d’ailleurs assujettis, les personnes physiques ou morales, propriétaires de ces biens (propriétaires de droit) ou usufruitiers dans le cadre de certains baux : emphytéotique, à construction, à réhabilitation et autorisations d’occupation temporaire du domaine public (propriétaires de fait). Elle est payable chaque année entre le 1^er janvier et le 30 juin au centre des impôts du lieu de situation de l’immeuble, sous le régime de la déclaration. Quel est alors, l’assiette de la TPF pour quelles sanctions en cas de manquements et qui peut en être dispensé ? Les articles 577 et suivants du Code Général des impôts (CGI) édition 2021 , ainsi que les articles L.53 et suivants du livre des procédures fiscales ici, nous en précise le régime juridique.

 

• I. L’ASSIETTE DE LA TAXE SUR LA PROPRIETE FONCIERE

 

 

Aux termes de l’article 580 du CGI, la TPF repose sur la valeur des immeubles et de leurs constructions. Elle doit être déclarée par le propriétaire de manière honnête car en cas de minoration ou d’absence de déclaration, il y sera fait, une déclaration administrative en référence à la mercuriale. En cas de désaccord, une expertise peut être demandée au juge devant le tribunal compétant par le moyen d’une requête.

Le législateur adoptant des mesures incitatives à supprimer les centimes additionnels communaux pour ne considérer que le taux imposable de 0,1% qui est alors multiplié par la valeur du terrain, additionné éventuellement, aux constructions qu’il abrite. Ainsi pour un terrain non bâti de 500 m² avec une mercuriale estimée à 15.000 FCFA, la valeur du terrain sera de 15.000 x 500, pour un total de 7.500.000 FCFA ; Le montant d’imposition sera alors de (7.500.000 x 0,1) / 100 = 75.000 FCFA/an. Tandis que pour le même terrain abritant une construction estimée à 10.000.000 FCFA, le montant de la TPF sera de (7.500.000 + 10.000.000) x 0,1 / 100 = 175.000 FCFA/an.

 

 

• II. LES PERSONNES EXONEREES DE LA TAXE SUR LA PROPRIETE FONCIERE

 

Toutes les propriétés ne sont pas assujetties à la taxe sur la propriété foncière. C’est le cas par exemple, de celles n’ayant pas un caractère industriel et commercial, appartenant à l’Etat, aux collectivités territoriales décentralisées et aux établissements publics ; c’est le cas également, des écoles et des hôpitaux publics et privés, des organismes confessionnels et des associations culturelles ou de bienfaisances déclarées d’utilité publique, en ce qui concerne leurs immeubles affectés à un usage non lucratif ; c’est aussi le cas, des entreprises industrielles, agricoles, d’élevage et de pêche en ce qui concerne leurs constructions à usage d’usine, de hangars ou de magasins de stockage, à l’exception des constructions à usage de bureau qui y sont érigées ; c’est encore le cas des propriétés d’organismes internationaux ayant signé un accord de siège avec le Cameroun ; des représentations diplomatiques, sous réserve de réciprocité ; des clubs, associations ou organismes sportifs agréés, des propriétés destinées aux activités sportives ainsi que des infrastructures sportives ; c’est enfin le cas, des terrains exclusivement affectés à l’agriculture, à l’élevage et/ou à la pêche.

 

3. LES SANCTIONS EN CAS DE NON PAIEMENT

 

Le livre des procédures fiscales précise que si le contribuable ne s’acquitte pas de ladite taxe, sa propriété foncière et son nom seront publiés dans la liste des contribuables insolvables de la Direction Générale des Impôts et sera sujet à un avis de mise en recouvrement et à un titre de perception, qui sont des titres exécutoires pour le recouvrement des impôts directes ; il est adressé au contribuable insolvable. Ce dernier a 15 jours pour s’exécuter, faute de quoi, en vue d’un redressement fiscal avec application des pénalités correspondantes, il peut être poursuivi.

 Il faut ainsi noter que les intérêts de retard sont de 1,5%/mois pour un plafond de 50%. Si la personne assujettie ne s’exécute toujours pas, elle s’expose à des sanctions relatives, à la fermeture de l’établissement, au blocage des comptes bancaires, à des poursuites pénales pour un emprisonnement de 1 à 5 ans et/ou une amende de 500.000 à 5.000.000 FCFA, à l’interdiction temporaire ou définitive de soumissionner des marchés publics  , à l’avis à tiers détenteur pour le paiement par un tiers, généralement débiteur du contribuable et enfin, à la saisie-attribution ou encore à la saisie-vente après mise en demeure valant commandement de payer, restée sans effet (voire article L.59 du livre des procédures fiscales.

 

Mots clés

Taxe sur la propriété foncière

Contribuable

Puissance publique

Recouvrement