Quid (qu’en est-il ?) de la double vente sur une même parcelle de terrain ?

Quid (qu’en est-il ?) de la double vente sur une même parcelle de terrain ?

L’acquisition d’un terrain au Cameroun n’est pas un long fleuve tranquille. En effet, il arrive des hypothèses où, bien qu’ayant satisfait à toutes les exigences et précautions liées à l’achat d’un terrain[1], l’on se retrouve encore en proie à l’épineux problème de double vente. Comment est-ce qu’il est possible d’être la victime d’une telle bavure et comment se comporter pour sauvegarder ses droits dans ce cas de figure ?

 

HYOPOTHESE D’ÉCOLE : CAS DE LA DOUBLE VENTE

 

Prenons un cas pratique où X est le premier acheteur, Y le vendeur et Z le deuxième acheteur.

Y dispose d’un titre foncier mère dans lequel il veut vendre une parcelle déterminée. D’ailleurs, pour mettre en confiance X, il lui communique le numéro du titre foncier pour vérifications au cadastre. Il s’avère que le certificat de propriété révèle que X est effectivement le propriétaire du terrain et que ledit terrain n’est grevé d’aucune charge, ni hypothèque.

Très enthousiaste et confiant dorénavant, X s’engage à conclure les formalités nécessaires pour acquérir le terrain auprès de Y, notamment signer un acte de vente devant notaire et initier son dossier technique en vue d’un morcellement. Sauf que, X ignore que parallèlement, Y a opéré les mêmes démarches avec Z pour vendre la même parcelle.

Alors que la demande de morcellement et les procès-verbaux de bornage ont été signés, et la procédure introduite par le géomètre auprès du service compétent, X décide d’anticiper et d’aller mettre son terrain en valeur, notamment en y lançant un projet de construction. Alors qu’il est en pleine fondation, Z arrive et demande d’arrêter tout, prétextant qu’il s’agit de son terrain acheté récemment auprès de Y. Z se faisant conseiller, s’empresse par conséquent, d’aller faire opposition, bloquant ainsi l’aboutissement du dossier technique de X.

Les faits ainsi exposés, que dit le droit ?  

 

LES SOLUTIONS JURIDIQUES

 

Il est clair que Z exerce son droit d’opposition en référence à article 16 du décret de 2005 fixant les conditions d'obtention du titre foncier qui dispose :

« (1) A partir du jour du dépôt au district ou à la sous-préfecture de la réquisition d'immatriculation, et jusqu'à l'expiration d'un délai de trente (30) jours à compter de la publication du bulletin des avis domaniaux et fonciers de l'avis de clôture de bornage, toute personne intéressée peut intervenir :

a)        soit par voie d'opposition et uniquement s’il y a contestation sur l'auteur, ou l'étendue de la mise en valeur ;

b)        soit par demande d'inscription de droit, en cas de prétention élevée sur l'existence d'un droit réel ou d'une charge susceptible de figurer au titre à établir.

(2) Les oppositions et les demandes d'inscription de droits sont formées par requête timbrée comportant l'indication des nom, prénoms, domicile des intervenants, les causes d'intervention et l'énoncé des actes, titres ou pièces sur lesquels elles sont appuyées.

La requête formée avant la séance de la commission consultative est adressée au chef de district ou sous-préfet du lieu de situation de l'immeuble qui doit la soumettre à l'examen de ladite commission le jour de la descente sur le terrain ». 

Le dossier technique de X ne pourra donc aboutir avant la mainlevée de l’opposition, car la double vente, constitutive d’une atteinte à la propriété foncière, rend impossible l’aboutissement de la procédure de morcellement.

A ce propos, quand bien même les procédures de morcellement auraient abouti pour X et Z, chacun de ces titres fonciers serait nul d’ordre public, et les procédures réexaminées en vue de déterminer le légitime propriétaire et établir un titre foncier à son profit, si l’on s’en tient aux dispositions de l’article 2 alinéa 6 du décret suscité.

En définitive, pour résoudre l’hypothèse décrite plus haut, X ou Z peut se retourner contre Y et le notaire de ces actes pour réclamer une amende allant de 25000 à 100000 FCFA et une condamnation à un emprisonnement de 15 jours à 3 ans ou de l’une ces deux peines. Voire l’article 8 de l’Ordonnance du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier.

Le terrain pourra donc après enquêtes, revenir au premier acquéreur de bonne foi peu importe que l’un ait mis le terrain en valeur ou pas.

 

[1] Voire à ce propos, nos articles sur le morcellement d’un terrain au Cameroun et  les frais notariés dans la procédure d’achat d’un bien immobilier

  • 21/04/2022
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